Договор        12 марта 2020        20         0

Как совершаются сделки с недвижимостью

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры
Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Как оформить: схема, этапы и порядок проведения

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

  1. Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
  2. Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
  3. Квартиру с пожизненной рентой.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Процедура заключения сделки по купле-продаже недвижимости имеет определенный алгоритм действий. При этом для каждой стороны соглашения (покупателя и продавца) предусмотрены свои шаги.

При продаже квартиры продавец должен действовать следующим образом:

  1. Определить основные условия будущей сделки (предмет договора, цену).
  2. Разместить объявления о продаже.
  3. Показать квартиру потенциальным покупателям.
  4. Предоставить документы, подтверждающие чистоту сделки.
  5. Заключить предварительный договор.
  6. Подготовить бумаги необходимые для оформления.
  7. Определить порядок расчетов с покупателем.
  8. Заключить основной договор купли-продажи.
  9. Дождаться окончания процедуры регистрации перехода прав собственности.
  10. Подписать акт приема-передачи.
  11. Получить полный расчет за реализованное жилье.

Действия клиента

Покупка квартиры обычно сопровождается следующими шагами:

  1. Анализ предложений, действующих на рынке недвижимости.
  2. Осмотр квартиры и ведение переговоров с продавцом.
  3. Подписание предварительного договора и внесение аванса (при необходимости).
  4. Внесение денег в банковскую ячейку (при выборе данного варианта расчетов).
  5. Подписание основного договора.
  6. Регистрация перехода права собственности.
  7. Получение квартиры и подписание акта приема-передачи жилплощади.

До сих пор мы с вами рассматривали более-менее простые сделки с недвижимостью. Это не значит, что все без исключения объекты так легко регистрируются.

Существуют так называемые «сложные» сделки с недвижимостью оформление которых требует дополнительных усилий.

Предлагаю рассмотреть на практике вопрос перевода жилого помещения в нежилое. Такой соблазн появляется у тех собственников, жилье которых расположено на первом этаже здания, но не используется по назначению. Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, можно выгодно сдавать ее в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.

Прежде чем заняться этим делом, необходимо уяснить правила, которые четко прописаны в жилищном кодексе.

Когда нельзя переводить квартиру в нежилой статус:

  • если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход помимо подъезда;
  • если вы хотите перевести не всю квартиру целиком, а только отдельные комнаты;
  • если квартира передана в аренду или находится в залоге;
  • если она находится не на первом этаже многоквартирного дома.

Чтобы провести всю эту процедуру, нужно собрать определенный пакет документов, но решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда бывает положительным.

Документы:

  • заявление;
  • документ о праве собственности;
  • техпаспорт;
  • план перепланировки;
  • поэтажный план дома.

Кроме того, чиновники вправе потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, интересы которых могут быть затронуты.

Мало подать документы на перевод жилого помещения в нежилое. Нужно ещё представить подробный план будущего нежилого помещения. Для этого вначале обратитесь в БТИ, где произведут полный расчёт стоимости услуг. Там же узнавайте величину госпошлины.

Как совершаются сделки с недвижимостью

Если для будущего нежилого помещения нужна другая планировка, то на реконструкцию надо получить разрешение в строительном отделе своего муниципалитета. На место выйдет специалист в области строительства и архитектуры, который обследует квартиру и даст заключение на предмет возможности или невозможности сделать перепланировку по вашему эскизу.

После того как вы сделаете реконструкцию, нужно вызвать сотрудников БТИ, которые проведут все замеры и изготовят новый технический паспорт на это помещение. Затем обращайтесь в Росреестр или МФЦ с заявлением о регистрации уже нежилого помещения.

Договор купли-продажи

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно. Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно?

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка взаиморасчетов по сделке (обговариваются условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Акта приема-передачи квартиры.

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Как совершаются сделки с недвижимостью

Например, все, что нужно знать о регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Предлагаем ознакомиться  Как не платить налоги с дополнительной выгоды, полученной комиссионером

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает. Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Обмен квартиры на рынке недвижимости – как это делается. См. по ссылке.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход. Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Как совершаются сделки с недвижимостьюПрофессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры - алгоритм действий

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Альтернативная продажа и покупка квартиры

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Альтернативная сделка продажи квартиры

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Как совершаются сделки с недвижимостью

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Что такое эмансипация несовершеннолетних

Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.

Предлагаем ознакомиться  Как узнать счетается человек без вести пропавшим

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

  ♦ К слову об альтернативных сделках ♦

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Любой переход права собственности от одного владельца жилья к другому регистрируется в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Администрирует эту базу данных Росреестр. Сведения находятся в свободном доступе, и любой желающий в нужном объеме получает информацию об интересующем объекте.

Для государства регистрация нужна, чтобы не только вести учет всех объектов, но и взимать налоги с собственников — как физических, так и юридических лиц.

Для собственников недвижимости такая мера тоже необходима. Внесение владельца в ЕГРН означает, что его права будут защищены перед третьими лицами. Никто не сможет без решения суда забрать у него объект.

Хотя регистрация производится в Росреестре, документы для оформления сделок с недвижимостью можно подать и там, где действуют Многофункциональные центры (МФЦ). Прием документов в таких центрах производится по тем же правилам, а сроки получение госуслуг на 2 дня выше, чем в Росреестре.

В общем случае достаточно иметь на руках договор купли-продажи, составленный в произвольной форме участниками сделки. В особо важных случаях, там, где впоследствии могут возникнуть спорные вопросы, оформление сделок купли-продажи проводится у нотариуса. Он же составляет договор, который распечатывает на специальном бланке с водяными знаками.

В каких случаях заключение договора купли-продажи производится у нотариуса:

  • дарение, продажа, мена одной или более долей из общей собственности любому лицу, даже одному из собственников;
  • те же действия, когда среди собственников есть несовершеннолетний;
  • когда продается целиком общая долевая для всех членов семьи недвижимость.

Примечательно, что по Гражданскому кодексу 1964 года оформление недвижимости и всех сделок с ней требовало похода к нотариусу. Читайте об этом в нашей тематической статье.

На цену влияет сложность самой процедуры, стоимость объекта, длительность проведения. Кроме того, важную роль в ценообразовании играет способ оформления сделки. Обращение к нотариусу требует больших затрат. К этому нужно прибавить согласие от супруга, которое стоит 1000 рублей.

Величина госпошлины при самой регистрации определена налоговым кодексом и зависит от вида объекта. Предлагаю рассмотреть подробнее три основных фактора, влияющих на цену оформления сделок с недвижимостью.

Сумма сделки играет большую роль при оформлении права собственности. Читайте об этой процедуре нашу подробную статью. Это относится не столько к Государственной пошлине, сколько к расчёту стоимости услуг третьих лиц. Например, нотариусу надо заплатить определенный процент от стоимости реализуемого жилья.

При обращении к юристам по оформлению сделок с недвижимостью тариф на их услуги тоже рассчитывается исходя из суммы сделки, хотя и не всегда.

Продажа квартир цепочкой

Важную роль в ценообразовании играет сложность самой процедуры оформления документов при сделках с недвижимостью. Дело в том, что многие объекты не обеспечены всей необходимой документацией, которая должна быть при регистрации. В частности, могут отсутствовать технические паспорта, кадастровые схемы, и другие важные документы.

Иногда возникают ситуации, при которых объект сделки становится объектом спора между родственниками или наследниками. Урегулирование таких ситуации тоже требует денежных вложений. Поэтому, чем больше таких сложности, тем выше стоимость услуг юриста по недвижимости.

Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Риск в альтернативной сделке с квартирой

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2017 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект. Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке. Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи.

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

  • согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
  • в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
  • когда он отдаст вам ключи.
Предлагаем ознакомиться  Вернут ли задаток если я откажусь от недвижимости

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

  • оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
  • документ о праве собственности на объект недвижимости;
  • техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
  • копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами. Есть и другие способы передачи денег, но о них читайте в статье о сопровождении сделок с недвижимостью.

Как совершаются сделки с недвижимостью

Сфера недвижимости — хлебное место для предпринимателей. На рынке работает большое количество юридических фирм, оказывающих подобные услуги.

Многие из них занимаются только документальным оформлением, другие берут на себя весь комплекс задач, связанных с этим вопросом. Такие же функции есть у риэлторских компаний.

Ниже я предлагаю обзор 3 фирм, которые оформляют сделки с недвижимостью за относительно небольшие деньги и с хорошим качеством.

1) Правовед

Эта компания стоит особняком среди других подобных. Изначально она создавалась как юридическая консультация в интернете. Сайт этой фирмы снабжён обратной формой связи. Через неё любой желающий задаёт интересующие его вопросы. Поэтому, если вы хотите подавать документы самостоятельно, но желаете узнать, как это правильно сделать, или проконсультироваться по каким-то нюансам, смело переходите на сайт Правоведа и задавайте вопрос.

В Правоведе работают сотрудники, которые проживают в различных городах России. На ваш вопрос ответит именно тот сотрудник, который имеет большую компетенцию в этой сфере. Если вам нужна подробная консультация, то нужно будет заплатить небольшую сумму, не превышающую 900 рублей. Кроме того, здесь есть возможность получить бесплатную консультацию. Однако в этом случае будут даны только общие рекомендации.

Не только консультационные услуги предоставляет компания Правовед. Если вам нужен хороший юрист для полного сопровождения сделки купли продажи квартиры, ищите его через сайт. Обязательно откликнется человек, который проживает недалеко от вас, готовый оказать юридическую помощь.

2) Особое мнение

Компания занимается оформлением сделок с недвижимостью по доверенности от клиентов. Кроме юристов в штате работают специалисты в области строительства, кадастровые инженеры и оценщики. Это позволяет предоставлять весь комплекс услуг.

На что необходимо обращать внимание?

Стоит знать, что при заключении сделки по купле-продажи недвижимости есть ряд ключевых моментов, которым в обязательном порядке следует уделить отдельное внимание. Наиболее важные обозначены ниже.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учета

Продавцу следует тщательно продумать текст объявления, так как от этого напрямую зависит успех в поиске потенциального покупателя.

При желании эту задачу можно поручить риелтору. Как правило, у них уже подготовлены грамотные тексты объявлений, а также отобраны наиболее эффективные каналы для их публикации.

Проверка документов

До подписания основного договора, покупателю следует тщательно проверить документы, предоставляемые продавцом. Условно их можно разделить на два пакета:

  1. обязательные бумаги (выписка из ЕРГН, договор купли-продажи, свидетельство о передаче недвижимости в собственность продавцу по наследству и т.д.);
  2. документы, которые желательно запросить (например, справка о дееспособности продавца, сведения о семейном статусе продавца, письменное согласие второго супруга на отчуждение общей собственности и т.д.).

Гражданам, далеким от юриспруденции лучше всего привлечь опытного юриста или риелтора, который сможет наиболее качественно произвести проверку всех бумаг. В противном случае есть шанс стать жертвой мошеннической схемы.

Это один из важнейших этапов заключения сделки. Лучше всего доверить выполнение этой задачи грамотному специалисту. В ходе такой проверки обычно обращается внимание на следующие ключевые моменты:

  • законность прав владения на отчуждаемое жилье;
  • устанавливаются лица, прописанные в квартире, и их права на нее;
  • проверяется наличие согласия второго супруга на проведение сделки;
  • недвижимость обследуется на наличие ограничений и обременений.

Оценка объекта

В самом начале продавцу необходимо определить стоимость квартиры. Это можно совершить как самостоятельно, так и посредством обращения в специализированные агентства по оценке. Следует иметь в виду, что именно при использовании второго варианта можно будет установить стоимость жилплощади, максимально приближенную к рыночной.

Отдельное внимание следует уделить определению предмета будущего договора, а также цены сделки.

Внимание.

В п. 1

ст. 432 ГК РФ

написано, что договор может считаться заключенным только в том случае, если между сторонами сделки достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Также перед покупкой необходимо тщательно осмотреть квартиру, выбрать наиболее безопасный способ расчета. Чтобы удостовериться в серьезности намерений покупателя, можно потребовать с него выплату аванса, заключив предварительный договор.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Содержание договора купли-продажи или иных документов, послуживших основанием для перехода права собственности, не должно противоречит действующему законодательству и содержать существенных ошибок.

Все лица, участвующие в сделке должны быть правоспособными и дееспособными. Вот для чего желательно получать справку из ПНД. Правоспособность законных представителей несовершеннолетних или иных недееспособных лиц подтверждается разрешением из органов опеки.

Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.

Любая сделка с недвижимостью проводится в той или иной форме. Она должна соответствовать фактическому содержанию действий. То есть, при дарении или наследовании не может быть составлен договор купли-продажи и наоборот.

Adblock detector