Другое        03 февраля 2020        18         0

Покупка квартиры с материнским капиталом

Приготовьтесь к длительному процессу

Сразу приготовьтесь к тому, что на одну только продажу вашей квартиры/дома уйдет не меньше месяца. Специалисты утверждают, что в среднем сделку проводят за 2-3 месяца. «Ликвидный и правильно оцененный объект дольше стоять не должен».

Затем вам по договору дается еще месяц на поиски новой квартиры. Ваши покупатели могут просить вас ускориться. Но тут уж как звезды сложатся! Заранее вас ждать вряд ли кто-то будет, поэтому вы начинаете активный поиск после того, как получили аванс за свою жилплощадь.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Конечно, если вам ничего не нравится, то никто переезжать вас не заставит. В крайнем случае, вернете аванс. Таких случаев полно. 

Продать квартиру можно без риелтора

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т—Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Проанализируйте рынок похожих объектов в вашем районе, определите среднюю стоимость за один квадратный метр. Затем разместите объявления на популярных площадках: е1.недвижимость, 66.ру-недвижимость, авито, яндекс. Некоторые из них платные (до 450 р в месяц). Затем отвечайте на звонки.

Приготовьтесь, более половины из них будут от агентств и частных риелторов, даже если вы КАПСЛОКОМ напишете, что «АГЕНТСТВАМ просьба НЕ беспокоить». Предложите им «привести реального клиента, а потом уже обсудим возможные варианты сотрудничества».

Вообще же бОльшая забота о «чистоте сделки» ложится на плечи покупателя. Пусть он и решает – ищет с помощью агента, или привлекает его лишь в конце, на юридическое сопровождение сделки. Ваша задача будет – лишь внимательно прочитать договор и получить все деньги.

Фламп и мнения родни-друзей вам в помощь. Не поленитесь поискать прям очень хорошего специалиста. Нет смысла бежать в известное агентство и думать, что уж там-то точно работают профессионалы. Везде работают люди! А они, как известно, могут быть разными работниками. В том числе и безответственными. 

Расспросите друзей, чем именно хорош «их риелтор», из какой ситуации помог им выпутаться, насколько сложный объект продавал.

Дополнительных расходов можно избежать, если до получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры вы тщательно обследуете ее состояние.

Узнать, какие моменты важны при осмотре

Как материнский капитал влияет на продажу квартиры

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Предлагаем ознакомиться  Суточный расход воды – где можно сэкономить?

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Не торопитесь выписываться!

Без прописки будет много проблем. После того как мой риелтор, мягко говоря, подвела меня, я подала заявки в два банка на ипотеку за счет маткапитала. И что вы думаете? «Извините, без прописки мы никому не выдаем кредиты». Логично!

Затем мне лично прописка нужна была, когда подошел срок смены водительского удостоверения (всегда же все в одну кучу происходит!). И даже в новом садике спросили про прописку. В общем, по совету своего «грамотного» риелтора выписалась в никуда с двумя малолетними детьми (сама виновата!). Спокойно можно было объяснить своим покупателям и добавить пункт в договор купли-продажи между нами «обязуюсь выписаться в такой-то срок».

Кто бы на это согласился, спросите вы? Знаете, можно было бояться, что даже после сделки я никуда не съеду и будут меня выселять долго и муторно, с двумя-то детьми! (здесь были такие истории в форумах).  И так, и эдак риски.

Покупка квартиры с материнским капиталом

К тому же, паспорт забирают в среднем на 5 дней. А он тоже много где может понадобиться.

Что нужно знать, если не хочется нанимать риелтора, а необходимо купить квартиру?

Несколько советов

Как получить разрешение органов опеки

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Заручитесь поддержкой юриста

В момент покупки-продажи боятся все и всего. Вообще, страх во мне встал в полный рост, когда только нашелся наш покупатель. «А точно ли мне надо уезжать? А чем там будет лучше? У меня же здесь ремонт, все под меня…». И даже все соседи показались такими ми-ми-милыми!

Ходить и обнимать углы можно бесконечно. Отбросьте все эмоции, главное – факты. Для чего вы все это затеяли? а) увеличить жилплощадь б) сменить район в) чтобы по прописке были хорошие школы.

Далее страхи начинаются уже по самой сделке. Риелтор уверяла: «Они не хотят нести наличку, это опасно, они хотят все операции проводить только в одном банке и никаком другом, они хотят только через ячейку или аккредитив». А вдруг они принесут в ячейку муляж? А почему реципиентом по аккредитиву также являются мои покупатели? Как потом выяснилось, просто моя риелтор совсем не умела договариваться…

Предлагаем ознакомиться  Основные средства стоимостью до 40000 рублей, ОС свыше 100000 с какого года

Покупка квартиры с материнским капиталом

С таким консультантом вы спокойно продадите свою квартиру. А вот покупать квартиру желательно все же с «юридическим сопровождением». Это может стоить от 10 до 30 тысяч рублей. Между вами и агентством будет договор, так ответственность можно будет смело поделить.

Оформление квартиры в общую долевую собственность с детьми

Самое главное, что нужно знать о материнском капитале – когда второму ребенку (на кого выдавали сертификат) исполнится 3 года, то ПФ может перечислить сумму даже физическом улицу. Тут лишь останется найти такого продавца, который согласится около 2-х месяцев подождать перечислений из госоргана.

Ипотека под маткапитал в любом случае обойдется вам в несколько десятков тысяч: ведь вы должны платить ипотечный займ два месяца, пока ПФ примет от вас заявление и перечислит средства (как минимум это 40 дней).

Законодательство четко устанавливает то, что квартира, которая приобретена с привлечением средств семейного капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителейи всех детей с определением величины долей по соглашению (ст. 10 № 256-ФЗ от 29.12.2006 г.):

  • основной способ выделения долей — заключение договора дарения долейв праве собственности на квартиру в пользу детей;
  • переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Размеры долей, которые должны быть выделены детям, законодательно не установлены. В этом случае на практике исходят из минимальной учетной нормы жилплощади, установленной на уровне субъекта и различной во всех регионах страны (но по факту это условие не является обязательным).

Со временем семья может задуматься о продаже жилья — например, если необходимо переехать в другой город, купить более просторную квартиру либо дом. Тогда варианты развития данной ситуации следующие:

  • Если на момент продажи все дети достигли 18 лет, то вопрос решается без привлечения органов опеки (что ускоряет процесс).
  • Если участниками сделки с недвижимостью являются дети, не достигшие 18 лет, она возможна только после одобрения органов опеки.

    Перед оформлением сделки по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, нужно обратиться в органы опеки в связи с тем, что в силу возраста дети распоряжаться имуществом не могут — ведь в продаваемом жилье должна быть законная доля ребенка.

Покупка квартиры с материнским капиталом

После того как разрешение на сделку от органов опеки получено, можно переходить к ее оформлению. Для этого стороны должны явиться в Росреестр со следующим пакетом документов:

  • разрешение органов опеки на продажу квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • копии и оригиналы паспортов продавца и покупателя;
  • свидетельство о праве собственности на данную квартиру;
  • кадастровый паспорт, технический паспорт БТИ;
  • выписка по задолженности либо ее отсутствию за коммунальные услуги.
Предлагаем ознакомиться  Выселение из квартиры прописанного человека || Как правильно поступить чтобы выселить отца из квартиры

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно. При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили. Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Контролируйте чистоту сделки

Можно доверять хорошему риелтору, но деньги-то вы отдаете свои! Поэтому сами проверяйте «подозрительные» пункты, смущающие факты. К примеру, меня смущал один пункт в договоре купли-продажи от 1999 года, который мне предоставил мой продавец. Я нашла нотариуса, который визировал тот договор и запросила архив.

Стоит отметить, что пока искали архив, я нашла по соцсетям человека, который продал в свое время эту недвижимость моим продавцам. И он мне тоже быстро и четко прокомментировал тот «непонятный» пункт, касающийся его несовершеннолетней дочери.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

PS: В итоге двухмесячных мытарств и незапланированных денежных потерь (52 тысячи можно было сэкономить на риелторе при продаже нашей квартиры и 50 тысяч рублей — расходы, которых можно было избежать при грамотном консультировании) мы переехали в трешку, ребенка уже перевели в местный садик, познакомились с новыми соседями. Все хорошо, но урок стоил денег и нервов! Надеюсь, эти советы помогут вам без потерь улучшить свои жилищные условия.

Adblock detector