Заявления        25 февраля 2020        20         0

Разъяснения Верховного суда РФ о правах собственников небольших долей в квартире

Доля в квартире– малая, проблема – — большая

Основная часть квартир в нашей стране имеет несколько собственников. Многие  живут бесконфликтно и у них все хорошо. Сложности, в основном,  возникают когда совладельцы долей в квартирах не могут договориться. Кто-то из них начинает чинить препятствия своему сособственнику в пользовании его долей квартиры, другие принимают вполне честное и справедливое  предложение вместе продать всю квартиру и разделить деньги соизмеримо долям в квартире.  Игнорируют, в основном, такую позицию  те собственники общедолевой собственности, которые оказались в квартирах.

Они прекрасно понимают, что их сосед,  который живет со своей семьей в отдельной квартире, реально не станет заселяться на свою долю в общедолевой квартире, чтобы пожить в коммуналке. Обещаниям о том, что они готовы выкупить или продать квартиру,  перейти  на  совместное пользование и тд. не будет конца.

Зачем покупают незначительную долю в квартире?

Мы рассматриваем ситуации, когда тем или иным субъектом целенаправленно приобретается 1 квадратный метр в квартире и на него этот новый собственник микродоли пытается вселиться, да часто такой гражданин к тому же имеет устрашающий вид и криминальные замашки. Ведет себя такой совладелец жилья соответствующим образом для того, чтобы создать постоянным жильцам невозможные для нормальной жизни условия постоянного стресса.

Было время, когда в таких случаях от органов правопорядка не поступало никакой помощи честным собственником основной доли жилья — правоохранительные органы даже не собирались вмешиваться, отнекивались и ссылались на то, что эти, явные криминальные действия, являются ничем иным как гражданско-правовыми отношениями между собственниками жилья.

Зачем покупают незначительную долю в квартире?

Чем отличаются незначительные или малозначительные доли в квартире?Незначительная доля в квартире составляет менее 25% от общей площади квартиры, но не может быть выделена  в изолированную комнату, доля в квартире должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты.К примеру, 1/4 доля в однокомнатной квартире  значительная, но уже 1/5 доля, в той же однокомнатной квартире, является уже незначительной долей квартиры.А вот 1/5 доля в четырехкомнатной квартире считается значительной в случае, если она по размеру  больше, чем маленькая изолированная комната.

Незначительную долю в квартире сособственники могут и имеют полное право через суд выкупить в принудительном порядке у выделяющегося собственника, а значительную долю в квартире  выкупить у сособственника принудительно нельзя, гораздо проще выиграть судебный иск о вселении на такую долю.

Везде сказано, что собственник имеет право  пользоваться своей долей квартиры. К глубокому сожалению, на вопрос: «Что это все значит?», —  конкретного ответа никто не дает. Можно ли, к примеру, жить на доле квартиры, составляющую одну сотую от всей квартиры? Ситуация с этим вопросом очень непонятна и абсурдна, просто какой — то юридический казус, лазейка в законе или чья — то намеренная недоработка.

Жить на малой доле физически невозможно, а выиграть судебный процесс можно. Продать возможно совершенно любую долю квартиры, все зависит от цены. Цена должна быть адекватная, на каждую долю в квартире есть свой покупатель. Надо также не забывать, что если доля в квартире, неважно какого размера, является единственным жильем, то другой стороне невозможно данную долю в квартире принудительно выкупить.

Другими словами, если чья — то доля в квартире будет составлять 1 кв. метр и у него не будет другого жилья, кроме этого метра, суд не сможет ничего истребовать и лишить данной, малозначительной доли в квартире. Хозяин такой долевой собственности, как ни парадоксально это звучит, может заселиться и проживать на своей собственности, хотя вроде бы фактически жить на ней невозможно. Абсурд, конечно, но все это вполне законно.

Доля в квартире — моя собственность

Свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда помогло разобраться в ситуации жильцам, владеющими маленькими долями в квартире. Рассматривала Коллегия итоги подобного спора жильцов в городе Новосибирске, в квартиру к которым явился некий гражданин с претензиями к супружеской паре, проживающей в квартире.

Владелец маленькой доли подал в суд иск с требованиями от совладельцев трёшки, чтобы они позволили ему проживать в данной трехкомнатной квартире. Областной суд согласился с истцом, хотя решение районного суда по данному иску было отрицательным.

Предлагаем ознакомиться  Сколько начисляют алименты с неработающего

Областной суд отменил отказное решение коллег из районного суда и самостоятельно принял решение: позволить гражданину проживать в «трешке», семейной паре не устраивать преград в пользовании жилой недвижимости, предоставив ему комплект ключей.

Супруги приняли решение обратиться в Верховный суд для защиты своих интересов, и в конечном итоге ВС РФ постановил, что решение, которое было принято областным судом в пользу гражданина, владеющего небольшим метражом в квартире, не имеют законных оснований.

В данном спорном вопросе Верховный суд заметил одно: «Криминальные новости, в которых действующим лицом является новоиспеченный жилец с небольшой долей в квартире, все чаще стали появляться в сводках и новостных лентах».

Районный суд, отказывая истцу, высказал свое мнение, что квартира, выступающая предметом спора, никогда до покупки квадратных метров не была местом его проживания. Как и в настоящий момент не является. Долю он приобрел накануне у прежнего владельца, который порядок пользования недвижимостью не установил.

Вдобавок, что самое важное: в трехкомнатной квартире не имеется помещения, которое бы по метражу соответствовало размеру доли истца.

Отменив данное решение, апелляция обозначила, что если порядка пользования квартиры не имеется, то это не может быть веским основаниям запрещать гражданину с небольшими метрами вселиться в жилье и проживать в нем. Его право на квадратные метры нельзя переплетать с обязательным определением порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Верховный суд с аргументом в апелляции не согласился. Если обратиться к статье 288 Гражданского кодекса и к 17 статье Жилищного кодекса, то там сказано, что жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них проживали люди.

Но если жилое помещение находится у нескольких граждан на правах общей долевой собственности, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью необходимо неразрывно связывать со

статьей 247 Гражданского кодекса

о владении имуществом, находящемся в долевой собственности. И распоряжаться подобным долевым имуществом можно лишь по соглашению сторон.

И если собственники не договорились, то распоряжаться можно по решению судебного органа власти. Владелец малых метров обладает правом на владение имуществом, которое соразмерно его доли. И если это не представляется возможным, то он имеет право истребовать компенсационную выплату за свою долю.

В данном деле ответчиками является семейная пара, которая не состоит в родственных или дружеских связях с истцом. В трехкомнатной квартире имелись три смежно-проходных комнаты, и ни одна из них не соответствовала доле новоиспеченного владельца, так как она существенно меньше оговоренных выше метров.

Вдобавок, планировка квартиры такова, что для того чтобы попасть в туалет, в ванну, или на кухню, необходимо было миновать комнаты семьи, являющейся владельцами основной доли в квартире. Ситуация осложняется еще и тем, что новый собственник до покупки своих метров никогда не проживал в данной квартире.

Итоговое заключение Верховного суда: в случае вселения истца в жилье, будет нарушена статья 247 Гражданского кодекса, данная статья требует учитывать реальную возможность пользования жилым помещением, не нарушая прав жильцов, проживающих в квартире. И если на таких условиях разрешить новому владельцу вселиться, то интересы и комфортное проживание иных участников общей собственности будут нарушены.

Самый главный документ в любом государстве – Конституция.В Конституции Российской Федерации есть статьи, которыми нужно пользоваться при возникших такого рода трудностях.Статья 35.1. Право частной собственности охраняется законом.2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.3.

Статья 25.Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.Гражданский Кодекс РФ – статьи 249, 250, 252. Там сказано, что собственники по взаимному согласию пользуются, распоряжаются, владеют тем имуществом, которое у них есть. А если они не достигли согласия, то проблема решается уже в судебном порядке.

Чтобы в дальнейшем не было недоразумений перед походом с «болгаркой» к дверям квартиры, собственнику доли в квартире, как говорят некоторые «ходоки», стоит совершить эти действия.

Предоставить оригиналы своих правоустанавливающих документов на долю в квартире, в местном отделении полиции. Поставить их в курс письменно о том, что Вы ничего незаконного не собираетесь делать. Что согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Предлагаем ознакомиться  Как перевести служебное жилье в социальный найм

Разъяснения Верховного суда РФ о правах собственников небольших долей в квартире

Обязательно упомяните 14 статью ГК, позволяющую осуществить самозащиту. В конце заявления, обязательно напишите, что Вы просите объяснить и разъяснить другому участнику долевой собственности о недопустимости с его стороны противоправных действий, направленных на препятствия и недопущения в квартиру Вас, такого же собственника, как и он.

После данной процедуры, как утверждают «знатоки», вполне можно вскрыть дверь и заносить свои вещи.Зная, что по поводу самостоятельного вселения написано заявление в полицию от пострадавшего сособственника, обычно дежурный звонит участковому и просит его там поприсутствовать, чтобы не было мордобоя или вообще не реагирует на такой звонок.

Лучше послать их несколько. Возьмите  обязательно на телеграфе заверенные копии текстов телеграмм и копии уведомлений о вручении. Имейте это на руках при вселении в общедолевую квартиру. Копии же приложите к заявлению в полицию. Это также будет служить доказательством, что «злодей» проигнорировал их и намеренно воспрепятствовал осуществлению прав собственника.

Да и для вскрытия двери можно пригласить сотрудников МЧС. Вызов будет стоить 3-4 тысячи рублей и за 10 минут будет вскрыт практически любой замок. После всего этого «противник» будет опасаться выходить из квартиры, куда его также, как и он когда — то, тоже могут не пускать. Возможно, такие действия с Вашей стороны будут более продуктивны, чем попытка проведения переговоров через замочную скважину.

Доля в квартире-малая, пробламма-большаяРассказ отца-собственника, к кторому приехали «квартирные рейдеры»

Доля в квартире:договориться можно всегда

 Допустим, кто — то получил по наследству долю в квартире или получил в дар, а его сособственники не пускают в квартиру на его собственность, выкрикивая через дверь, что только по решению суда его впустят. Что же делать в такой ситуации?

Существует несколько вариантов:1. Пытаться путем переговоров договориться с другим собственником квартиры.2. Заселиться в квартиру. Можно в суд подать иск о вселении, но, скорее всего, дело будет проиграно.

Суд,  исходя из того, что доля в квартире малозначительная, откажет во вселении. Можно также  потребовать компенсацию. Но оппонент, к примеру, заявит что денег у него просто нет. Тогда нужно будет предъявить иск о нечинении препятствий в пользовании, такое дело практически всегда  выигрышное.

.Конституция РФ гарантирует право человека пользоваться своим имуществом. Даже если это всего несколько квадратных метров.

3. Ну а если нет ни желания, ни сил, ни возможности и Вы хотите забыть про все это как страшный сон, конечно, стоит продать долю в квартире. Конечно, продать долю в квартире намного сложнее, чем продать квартиру, да и откровенно говоря,  продана доля в квартире будет с не малым  дисконтом, но, в любом случае, это лучше, чем подарить её «соседям».

Как оценивается доля в квартире?  Кто покупает доли в квартирах?  

Доля в квартире стоит не более 50% от той цены, которую Вы смогли бы получить при продаже совместно всей квартиры. 

Доля в квартире: раздел

Наиболее часто проблемы с, долевой собственностью появляются в результате раздела имущества между наследниками или бывшими супругами. Люди умирают, разводятся, образовываются новые семьи. Вместо первоначальных собственников появляются их наследники и не редко возникают конфликты. И вполне обычная доля в квартире сразу становится проблемной долей в квартире.

При появлении новых собственников доли в квартире сразу возникает вопрос: «Как этой долевой собственностью и квартирой пользоваться?» Конечно, прекрасно, когда новые и старые владельцы долевой собственности договорятся полюбовно: определят компенсацию за долю в квартире, продадут квартиру совместно и поделят деньги  или просто будут спокойно и мирно проживать в общедолевой квартире.

Что же делать в том случае стороне которая не может попасть в квартиру, если сособственник, уверенные в своей безнаказанности, препятствуют его доступу в квартиру  и не хотят вступать в диалог и договариваться? Одна из дорог, конечно, в суд.

Доля в квартире: вселяемся через суд

Обратитесь в суд с иском о признании Вашей доли в квартире малозначительной и принудительном выкупе её другим сособственником с выплатой компенсации. Статья 252 часть 4 ГК РФ .  Суд постановит признать собственником того, у кого большая доля в квартире и обяжет его выплатить компенсацию другому сособственнику.

Предлагаем ознакомиться  Договор коммерческого найма квартиры образец

Сколько стоит доля в квартире зависит от многих факторов: доли, цены самой квартиры, размера доли и размера комнат в данной квартире, наличие несовершеннолетних, количества сособственников. Оценщики и риэлторы считают доли в квартирах с очень ощутимым дисконтом.

В такой ситуации немало зависит и от самого судьи. Практически всегда оценщики оценивают долю раза в два дешевле, чем она стоит,  где все собственники договорились и совместно продают квартиру. И судьи соглашаются или вынуждены соглашаться с данной оценкой. Хотя это в корне не правильно. Такая, по мнению юристов, в России сложилась печальная практика.

Цель приобретения незначительной доли в квартире

Статья 209 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что гражданин вправе пользоваться своим имуществом (долей в жилом помещении), жить там, хранить свои вещи, а другие собственники долей в этой квартире не вправе им мешать. Конечно, Вы можете в суд подать иск о защите нарушенных прав. Но полной гарантии, что истец выиграет такое дело, нет. Сложившаяся на сегодняшний день судебная практика подсказывает немного другой выход из данной ситуации.

Надо подать иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении, обязании передать ключи и т.п. Такое дело, однозначно, выигрышное. Плохо только то, что данное дело может затянуться на год и более, а  все это время другой собственник доли в квартире будет пользоваться всей квартирой, а Вы снимать жилье или жить на вокзале.

Может получиться и так, что и после того, как суд вынесет решение в пользу ущемленного сособственника, выяснится, что данное судебное решение не получается исполнить. К сожалению, в случае неисполнения судебного решения о вселении в квартиру, судебные приставы могут всего лишь оштрафовать окопавшегося сособственника и других реальных рычагов давления для исполнения  судебного решения у него по нашему законодательству нет.

А самое смешное, что после удачного вселения, вполне может случится так, что замок снова  поменяется и уже знакомый до боли полугодовалый процесс, придется начинать заново.Таково несовершенство закона в данном направлении, в случае, если судебное решение было уже исполнено и истца принудительно вселили в квартиру, а сособственник вновь его выгнал, судебный пристав не сможет помочь. Таков закон.

Доля в квартире — защити себя сам

В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Собственник совершенно любой и даже малозначительной доли в квартире, в том случае, если окопавшийся сособственник — «рейдер», забыв, что ему не принадлежит вся квартира, а только её часть, не дает вам ключи, то, опираясь на закон, Вы можете взломать дверь.

В этом нет никакого самоуправства, как говорят некоторые адвокаты представляющие сторону «окопвшихся» сособственников, пытающиеся втянуть  в судебный процесс. Адвокаты деньги берут не за результат, а за судебный процесс и проведенное в суде время.

Гражданин,  которому по закону принадлежит доля в квартире, вправе поступить именно таким образом, так как другой сособственник — «рейдер» не впускает его в квартиру, чем нарушает его право, пользования жилым помещением. 

Надо только не забывать о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения ст. 14 ГК РФ. Сломать замки, засовы, двери вполне можно, взрывать дверь нельзя. Крушить в квартире чужую мебель также нельзя.

Судебные решения по сложившейся ситуации

Вполне естественно что сломать замок в двери собственнику, будет совершенно соизмеримо нарушению того кто не пускает одного из собственников в его квартиру и не будет выходить за пределы действия требуемого для того чтоб присечь данное нарушение.

Ему пришлось сломать замок и если надо дверь, лишь в следствии того что «сосед», самовольно установил замки на общую дверь и не дал ключи. Только по этому были сломаны замок или дверь, которые препядствовали законному праву пользования жилым помещением.

Представьте как нелепо будет звучать заявление в полицию в котором будет написанно:»…. я не впускал в квартиу своего сособственника, потому что я считаю что пользоваться всей квартирой могу только я, а он несмотря на это сломал замок, который я купил и установил на входную дверь в квартиру которая принадлежит в долевой собственности мне и моему сособственнику, которого я не пускал…..» Забавно, не правда ли? Дверь кстати тоже принадлежит в долях соизмеримых долям в квартире.

Adblock detector