Договор        09 февраля 2020        0         0

Что нужно знать дольщику о 214 ФЗ перед заключением ДДУ

Содержание

Содержание типового договора купли-продажи

Как только потенциальный покупатель найден, все переговоры пройдены, стороны решили, что они готовы на куплю-продажу друг с другом, стоит задуматься над составлением предварительного договора. Он подтвердит серьезность намерений и не даст ни покупателю, ни продавцу «соскочить» во время заключения соглашения.

Планируется покупка квартиры? Пошаговая инструкция 2018 года включает в себя составление договора о задатке (авансе). Этот документ представлен в письменном виде. Он не обязывает к заключению договора купли-продажи, в любой момент его удастся расторгнуть, а денежные средства вернуть.

Предварительное соглашение – это некое приложение к основному договору. Его расторжение иногда предусматривает последствия для сторон. Для продавца – выплату неустойки, для покупателя – шанс потерять задаток.

В предварительном договоре необходимо указать:

  • точный адрес жилья;
  • характеристики квартиры;
  • заранее оговоренную цену;
  • размер задатка;
  • последствия расторжения соглашения в том или ином случае;
  • состояние, в котором находилось имущество на момент заключения договора;
  • имущество, оставляемое продавцом;
  • время передачи и количество ключей.

Если стороны решили заключить предварительное соглашение, продавец обязан выдать выписку о получении средств, как только их передадут гражданину. Все операции производятся в присутствии нотариуса или уполномоченного лица. Например, через МФЦ.

Несколько иначе проводится переуступка прав по договору долевого участия. Это, как мы уже выяснили, процесс передачи недостроенной квартиры покупателям от тех или иных дольщиков.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ иногда осложняется условиями основного договора с застройщиком. Например, некоторые компании взимают дополнительную плату за подобные операции. Этот факт нужно учитывать при поиске покупателей, а также во время обсуждения итоговой цены на предмет договора.

Важно: если застройщик против переуступки прав, продать квартиру на первичном рынке уже не получится. Придется ждать введения дома в эксплуатацию, затем оформлять имущество в собственность и проводить обычную куплю-продажу.

Как выглядит расписка в получении денег за квартиру? Образец соглашения представлен вниманию ниже.

В законодательстве РФ не существует единого образца документа, который подписывает клиент с риэлторской фирмой. Агентства разрабатывает свою типовую форму, которую и предлагают для подписания. Поэтому очень внимательно нужно отслеживать такие моменты:

  • перечень и объем предоставляемых услуг;
  • права и обязанности участников — их требования и соотношение должны быть здравыми;
  • размер вознаграждения в виде четко фиксированной суммы, или процентного соотношения;
  • отсутствие дополнительных платежей, комиссий и скрытых процентов;
  • срок действия соглашения, порядок его пролонгации и расторжения;
  • вид, порядок и сроки предоставления финального отчета;
  • указание, что промежуточный отчет клиент вправе требовать в любой момент;
  • порядок и возможность расторжения договора.

отсутствие запретов для покупателя и продавца напрямую общаться друг с другом.

Что такое переуступка мы уже разобрали. Нужно понимать, что поскольку цессионарий (новый владелец) фактически встает на место первоначального подписанта, его права будут ограничиваться тем перечнем, что был у начального дольщика.

Итак, вам досталась квартира по завещанию. Когда можно продать имущество и как правильно это сделать?

Оглашение завещания является началом трудного и длительного пути к получению денег за унаследованное имущество. Продать квартиру можно лишь с том случае, когда имеются все соответствующие документы, к тому же, правильно оформленные. Существует определенный порядок действий:

  1. Обратиться в нотариальную контору, заявить о правах на наследство.
  2. Вступить в права наследования в течение 6 месяцев с даты его открытия.
  3. Получить на руки свидетельство о наследстве.
  4. Уплатить государственную пошлину.
  5. Зарегистрировать в собственность унаследованный объект и получить соответствующий документ.
  6. Найти покупателя, оформить документы для продажи.
  7. Уплатить налог с продажи квартиры, полученной по наследству.

Равно как и при реализации квартиры, полученной любым другим путем, между сторонами заключается письменный договор купли-продажи. Документ имеет несколько важных пунктов, отсутствие которых считается основанием для признания его недействительным. К ним относят:

  • полные сведения об участниках сделки (данные паспорта, адрес, ф. и. о., ИНН, другие);
  • описание предмета договора (точный адрес, техническое состояние объекта; данные кадастрового паспорта);
  • стоимость договора;
  • обязанности и права сторон;
  • порядок расчетов;
  • способ и срок передачи объекта недвижимости;
  • ответственность участников за неисполнение условий соглашения;
  • дата составления, подписи, реквизиты сторон.

После обсуждения существенных условий, достижения полного согласия и взаимопонимания, документ подписывается сторонами, визируется печатью и подписью нотариуса. В дальнейшем оформленный документ подлежит обязательной госрегистрации.

Что нужно знать дольщику о 214 ФЗ перед заключением ДДУ

Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что закон, хоть и не совершенен, но сейчас нет другой альтернативы безопасного приобретения жилья в новостройке. Дольщику также следует самому побеспокоиться об уменьшении своих рисков.

Во-первых, нужно грамотно подходить к выбору застройщика. Предварительно необходимо изучить сайт строительной компании, на основе имеющейся в сети информации, проанализировать финансовое состояние застройщика, просмотреть документы застройщика и уже завершенные им проекты. Можно поискать информацию на интернет-форумах дольщиков, на которых можно почерпнуть много нужных сведений о той, или иной компании.

Во-вторых, необходимо правильно выбрать долевой проект. Для этого следует изучить декларацию, посмотреть фотографии со стройки, которые обязан публиковать застройщик на своем сайте, сравнить соответствие фактического этапа строительства объекта срокам, указанным в документах.

В-третьих, перед заключением ДДУ, необходимо проанализировать текст договора на наличие в нем скрытых пунктов, которые не выгодны дольщику и ущемляют его права. Такие пункты можно обнаружить практически в каждом договоре, правда обычному гражданину, не знакомому с законодательством, найти их будет крайне сложно. Обычно они умело завуалированы юристами застройщика.

ДДУ является неотъемлемой частью оформления гражданско-правовых отношений между застройщиком и непосредственно самим участником долевого строительства. Именно он регулирует права и обязанности сторон по отношению друг к другу. Главными из них являются:

  1. Со стороны застройщика:
  • построить жилой дом (самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов);
  • сдать построенный объект в эксплуатацию;
  • предоставить его дольщику.
  1. Со стороны дольщика:
  • внести денежные средства как оплату по договору;
  • принять построенный и указанный в договоре объект (квартиру).

Что нужно знать дольщику о 214 ФЗ перед заключением ДДУ

Будет справедливо отметить, что участие в долевом строительстве — это риски взаимные. Понести финансовые потери может не только дольщик, но и сам застройщик, если столкнется с недобросовестным гражданином. Избежать таких конфликтных ситуаций позволяет грамотно составленных договор долевого участия. Причем, оформление договорных отношений между застройщиком и «дольщиком» — не их право, а прямая обязанность, установленная законом.

Долевое строительство представляет собой привлечение застройщиком финансовых средств нескольких лиц для строительства жилья. ДДУ заключается с каждым участником персонально. И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость. Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи. Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ.

Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу. Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз  работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Типового договора долевого участия не существует. Каждый такой документ индивидуален и составляется с учетом всех нюансов, возникающих в отношениях между застройщиком и участником строительства. Ведь участник – это инвестор, так как он вкладывает средства, порой немалые, для возведения многоквартирного дома.

Не стоит забывать, что для ДДУ обязательным условием является его письменная форма, а также государственная регистрация. Только после этой процедуры он будет считаться легитимным. Такая мера предусмотрена законом с целью исключения возможности перепродажи одной и той же квартиры два и более раз. Процедура госрегистрации регламентирована ФЗ-122.

ДДУ или договор долевого участия — это основной документ для совершения сделки при покупке квартиры в новостройке. В нем прописываются обязательства сторон, даты, действия и гарантии.

Особенность соглашения в том, что это не право собственности, а свидетельство о том, что дольщик вложил собственные средства в строительство многоэтажного дома. Договор обязывает застройщика передать выбранную квартиру покупателю, после получения разрешения о введении в эксплуатацию новостройки.

От формулировки и условий пунктов документа зависит защищенность дольщика от нарушений и форс-мажорных ситуаций. Также в ДДУ прописывается срок, порядок и дата завершения строительства.

Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Риски

Что нужно знать дольщику о 214 ФЗ перед заключением ДДУ

Договор купли-продажи является основным документом для оформления сделки. Нюансы, которые необходимо учитывать при оформлении квартиры в собственность, мы рассмотрели выше. А что делать после подписания договора?

Подготовив полный пакет документов необходимо обратиться с заявлением в МФЦ или отделение Росреестра по месту жительства. Спустя 7–10 дней покупатель получит на руки свидетельство установленного образца и станет полноправным хозяином квартиры.

Как видите, квартиры в ипотеку без первоначального взноса вполне реальны. Если верить статистике, больше 2% всех ипотечных займов оформляются одним из способов, описанных выше.

Если вы решили поступить подобным образом, первое, что необходимо сделать — это тщательно рассчитать суммы ежемесячных платежей при различных условиях. Для этого можно воспользоваться ипотечным калькулятором, имеющимся на сайте. А если останутся вопросы, вы всегда можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам.

Планируется покупка квартиры? Пошаговая инструкция 2018 года для покупателей включает в себя следующие пункты:

  1. Найти несколько квартир по объявлением.
  2. Связаться с продавцами и договориться о встречах.
  3. Проверить документы на квартиру. Их перечень был представлен ранее.
  4. Обговорить нюансы передачи средств и ключей от имущества.
  5. Заключить договор купли-продажи и передать деньги.
  6. Получить расписку от продавца.
  7. Зарегистрировать права собственности на жилье.

Что нужно знать дольщику о 214 ФЗ перед заключением ДДУ

Ничего трудного или непонятного. Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно? Пошаговая инструкция имеет следующий вид:

  1. Подготовить квартиру к процессу.
  2. Собрать пакет документов.
  3. Составить и разместить объявления о продаже.
  4. Найти покупателей. Договориться с ними о встрече и о демонстрации жилья.
  5. Обговорить особенности заключения сделки.
  6. Заключить договор купли-продажи.
  7. Получить деньги и передать квартиру в пользование покупателю.
  8. Выдать расписку о получении денежных средств.
  9. На самом деле все не так трудно, как кажется. И если соблюдать все перечисленные ранее особенности, получится без проблем самостоятельно продать квартиру.

Покупка и продажа квартиры — распространенное явление. Чтобы не оказаться обманутым, к вопросу нужно подходить серьезно. Необходимо внимательно изучить договор купли-продажи квартиры и другие сопутствующие документы. Самый надежный способ — доверить проведение сделки юристу, специализирующемуся на подобных вопросах.

Заключение договора переуступки прав на строящееся жилье — это определенные риски, с которыми сталкиваются и продавцы, и покупатели. Именно из-за подобных нюансов подобные сделки не пользуются спросом.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так называют сделки по продаже прав на стоящееся жилье, сделку купли-продажи в недостроенном доме. По тексту соглашения продавец (дольщик) уступает получение квартиры от застройщика за некоторую плату покупателю.

Продажа квартиры по переуступке прав является сделкой, которую допускается провести на любом этапе строительства. Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. Кроме того, после введения дома в эксплуатацию договор переуступки прав подписать не получится. Придется заключать обычную сделку купли-продажи.

Так с какими рисками могут столкнуться покупатели и продавцы при переуступке прав на стоящееся жилье? Сделка подразумевает негативные моменты для обоих сторон.

Теперь понятно, как происходит продажа квартиры в новостройке. При правильной подготовке справиться с этой задачей не составит никакого труда.

Вот несколько советов, которые пригодятся продавцу:

  1. Нужно подгадать удачный момент для продажи квартиры. Лучше всего использовать время, когда дом почти или полностью достроен, но не введен в эксплуатацию.
  2. При демонстрации жилья следует избавиться от лишнего мусора и запахов.
  3. Показывать квартиру с учетом панорамного вида. Чаще всего идеальное время для этого — день.
  4. Реализация имущества, в котором есть косметический ремонт и новая сантехника проходит быстрее.
  5. В момент размещения объявлений о продаже жилья указывать инфраструктуру, расположенную близ будущего дома.

Кроме того, продавать жилье на первичном рынке лучше осенью или весной. Зимой и летом застрой продвигается медленнее. Этот факт отталкивает покупателей.

Приемка квартиры в новостройке — важный этап, к которому не стоит относиться «спустя рукава». Чем больше внимания будет уделено квартире на этом этапе, тем меньше проблем проявится в будущем. Если вы не вполне уверены в своих силах и сомневаетесь, что сможете провести качественную приемку помещения, пригласите опытного специалиста. Он запросто выявит все недостатки и в конечном итоге поможет сэкономить ваши деньги.

Чтобы сделка прошла «без сучка, без задоринки», нужно качественно проверять агентство на предмет мошенничества. Главным критерием является наличие лицензий, сертификатов и аккредитаций. Сертифицирование такой деятельности не является обязательным, но уважающее себя риэлторское агентство обязательно проходит эту процедуру.

Всегда внимательно изучайте удостоверение человека, который ведет с вами переговоры. Важно проверить срок годности документа и переспросить в офисе компании, работает ли у них такой человек. Бывает, что уволившись, сотрудники «забывают» сдать удостоверение и продолжают работать в этой же сфере якобы от имени агентства.

Убедитесь в грамотно составленном договоре на оказание услуг. Сомневаетесь? Привлеките независимого юриста. Консультация обойдется дешевле, чем вред от некачественного договора.

Подготовка документов требует представления ваших интересов. Для этого на риэлтора бывает нужно составить нотариальную доверенность. Никогда не делегируйте прав на получение денежных средств, распоряжение недвижимостью и другие подобные действия.

Что нужно знать дольщику о 214 ФЗ перед заключением ДДУ

Внимательно читайте все, что подписываете. Не понимаете сути вопроса? Возьмите паузу и разберитесь, можно с привлечением стороннего юриста.

Старайтесь максимально уменьшить число бумаг, на которых стоит ваша подпись. Даже в самых проверенных агентствах иногда случаются мошенники или просто неграмотные специалисты.

В последнее время покупка и реализация жилья все чаще проводится с привлечением посредника. Такие операции требуют хорошего знания законодательства, внимательности, опыта и существенных затрат времени. Поскольку суммы в этом сегменте рынка «крутятся» немалые, услуги профессиональных посредников становятся все более популярными.

Мы предлагаем помощь в продаже квартиры в Новосибирске и регионе. Наши специалисты обеспечат индивидуальный подход к каждому клиенту, и окажут квалифицированную помощь на любом этапе сделки. На сайте вы сможете подобрать подходящие варианты жилья в Новосибирске и регионе. Мы поможем существенно сэкономить ваши деньги, ведь предварительная консультация наших специалистов бесплатна.

С нами быстро, выгодно, эффективно!

Чтобы все прошло гладко, следует соблюдать несколько нехитрых правил:

  1. Выбирайте для сотрудничества только проверенные банки. Не пользуйтесь услугами сомнительных организаций, неправомерное использование маткапитала преследуется законом.
  2. Если вы решили использовать средства семейного капитала, поставьте в известность Пенсионный фонд не менее чем за 6 месяцев до предполагаемой даты. Именно с такой периодичностью эта организация планирует выплаты.
  3. Лучше как можно раньше определиться будете ли вы приобретать «первичку» или квартиру на вторичном рынке. Так можно подобрать наиболее выгодную ипотечную программу.
  4. Учтите, регистрировать квартиру придется обязательно в долевую собственность. При этом детям полагаются равные со взрослыми доли.
  5. До того, как начать процесс оформления документов, внимательно изучите все условия программы кредитования. Убедитесь, что располагаете средствами на дополнительные платежи, которые нельзя погасить материнским капиталом. К ним относят услуги оценщика, оплату страховки, оплату различных справок и комиссий банка.

Использовать материнский сертификат для реализации своей «квартирной» мечты не так уж и сложно. Достаточно следовать букве закона и соблюдать все рекомендации специалистов.

Усвоив, что значит продажа квартиры по переуступке в строящемся доме, несложно догадаться, почему многие инвесторы с удовольствием идут на такой шаг. С момента заключения ДДУ и до введения дома в эксплуатацию порой проходит много месяцев, а иногда и лет. Не все готовы ждать так долго.

Что нужно знать дольщику о 214 ФЗ перед заключением ДДУ

Кроме того, покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку или за наличные проводится быстрее и требует меньше документов. Часто переуступка по ДДУ реализуется в стадии уже практически готового дома. Выгоды очевидны:

    Стоимость жилья существенно меньше, чем после регистрации собственности.

    Риски вложить деньги в долгострой незначительны.

    Сделка проводится в сжатый срок и не требует долгой бумажной волокиты.

Если вы сомневаетесь, что прочно уяснили, что значит купить квартиру по переуступке, и как поступать в том или ином случае, лучшим выходом станет привлечение квалифицированного юриста. Он не только внимательно изучит все документы и обеспечит законность проведения сделки, но и предостережет о вероятных рисках.

В случае, когда проводится переуступка по ДДУ, риски для покупателя следующие:

  1. Договор в судебном порядке признается недействительным по разным причинам.
  2. Стройка в итоге оказывается «заморожена» или дом не введен в эксплуатацию. Проблема решается путем страхования риска.
  3. Если у продавца имеются задолженности, они переходят цессионарию вместе с правами по договору. Перед заключением договора цессии следует проверить кредитную историю, справку от застройщика и другие документы.
  4. Соглашаясь на подписание предварительного договора можно оказаться пятым по счету покупателем одной и той же квартиры.
  5. Фирма, продающая квартиры по договору цессии, может оказаться мошеннической. Необходимо тщательно проверять разрешительные и регистрационные документы.
  6. Если не получено письменное согласие застройщика или банка сделка будет аннулирована.
  7. При расторжении договора или признании его недействительным сумма, прописанная в документе, возвращается покупателю. Если она была сознательно занижена или не соответствует действительной, изменить что-либо невозможно.
  8. Сделка считается недействительной, если проводилась после официального признания застройщика банкротом.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

До принятия закона о долевом участии в строительстве застройщики чувствовали себя очень вольготно, они никому не подчинялись, их действия никто не контролировал. Такая бесконтрольность породила к жизни множество недобросовестных компаний-однодневок, которые реализовывали жилье по серым схемам, а затем исчезали в неизвестном направлении. Граждане на свой страх и риск отдавали деньги застройщикам, не имея никаких гарантий в получении жилья или возврата вложенных средств.

Принятие в 2004 году ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости стало новым этапом отношений между девелопером и участником проекта. Однако первые несколько лет застройщики отказывались заключать договоры долевого участия. Например, в столичном регионе за три первых года действия закона только 11 % новостроек было построено по 214 ФЗ.

Сегодня ситуация в этой сфере кардинально поменялась. Действующий закон о долевом строительстве был доработан, в него были внесены существенные изменения, направленные на защиту граждан. Требования к строительным фирмам значительно ужесточились. Теперь имеют право привлекать частные инвестиции только компании, отвечающие всем требованиям законодательства и действующие в рамках закона.

Но следует учесть: закон гарантирует свою защиту только тем гражданам, которые заключили договор об участии в долевом строительстве. Никакие другие виды договоров (ПДДУ, ПДКП, инвестирования и прочие) не обеспечивают дольщикам полноценную защиту от недобросовестности застройщиков.

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2019 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки. Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ.

Предлагаем ознакомиться  Куда жаловаться на старшего судебного пристава

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков. То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено. Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Существуют способы, при которых продажа доли в квартире родственнику или стороннему лицу возможна, даже при отсутствии отказа уже имеющихся собственников. На практике часто применяется одна из нижеследующих схем:

  1. Дарение. Это достаточно спорный метод, о недостатках которого мы уже говорили. Фактически речь идет о притворной сделке. При открытии этого факта договор можно оспорить.
  2. Дарение микро доли. Один из собственников действительно дарит ничтожно малую часть своей собственности третьему лицу. Вполне достаточно даже 1/100 части или, к примеру, одного–двух квадратных метров. В дальнейшем одариваемый все равно считается дольщиком и получает право первой покупки. Далее совершается сделка купли-продажи: новый дольщик честно «докупает» недостающую часть квартиры.
  3. Залоговый вариант. Владелец доли закладывает имеющуюся часть собственности и получает взаем сумму, равную стоимости этой доли. В дальнейшем он просто отказывается возвращать долг и залоговое имущество переходит новому владельцу. При такой схеме у прочих дольщиков не возникает права преимущественной покупки, так как фактически договора о купле-продаже не существует.

С юридической точки зрения залог будет самым «чистым» вариантом. Оспорить такую сделку практически невозможно.

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Описание квартиры — креативно, эффективно

Существуют определенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. К примеру, после передачи денег можно с удивлением обнаружить, что лицо, совершившее сделку, не имело законных прав владения жильем.

Как безопасно купить квартиру и что необходимо учитывать при заключении договора?

Считается, что купить квартиру без риэлтора невозможно. Это не так. Сделать это несложно и самостоятельно. Оба способа имеют как достоинства, так и недостатки.

С чего начать покупку квартиры? Существуют разные способы самостоятельного поиска жилья, но мы предлагаем наиболее быстрый и надежный. Воспользовавшись бесплатной базой данных нашего сайта, вы сможете легко подобрать десятки вариантов квартир в Новосибирске и области.

Выгода и риски

Чтобы не тратить много времени, воспользуйтесь удобной системой поиска. Так можно просматривать те предложения, что отвечают заданным критериям. С помощью онлайн-базы вы сможете:

  • изучить множество предложений;
  • увидеть реальные фотографии предложенного жилья;
  • напрямую связаться с собственником или агентом (кто разместил объявление);
  • сравнить несколько вариантов, которые подходят по основным показателям;
  • оперативно связаться с лицом, разместившим объявление, уточнить интересующие детали.

Тысячи предложений жилья на вторичном рынке или новостройках доступны в круглосуточном режиме. Если вы ограничены во времени, наши специалисты оперативно подберут, подходящие варианты квартир. Консультация доступна в любое время и совершенно бесплатна.

Чтобы выгодно купить недвижимость и минимизировать риски при совершении сделки, нужно понимать, какие препятствия могут ожидать на пути и на какие факторы следует обращать внимание в первую очередь.

Существует несколько основных причин, по которым сделка с недвижимостью признается недействительной:

  1. Не все граждане, прописанные в реализуемой квартире, дали письменное согласие на продажу.
  2. В квартире прописаны несовершеннолетние и нет заключения органов попечительства.
  3. Договор подписало лицо, признанное недееспособным.
  4. На жилье наложен арест или она является предметом залога.
  5. Квартира была продана по доверенности, выданной лицом, оказавшимся психически нездоровым или умершим к моменту совершения сделки. Доверенность отозвана на момент подписания договора, а продавец «забыл» это упомянуть.
  6. Продавец скрыл наличие супруга и/или в документах отсутствовало нотариальное согласие последнего на проведение сделки.
  7. Продавец имеет право собственности на квартиру, полученное в результате нарушения закона. К примеру, жилье переоформлено на одного наследника, а интересы второго учтены не были.
  8. Недвижимость расположена в доме, предназначенном к сносу.
  9. Квартира оформлена в долевую собственности и продавец не доказал, что предложил первоочередное прав покупки остальным дольщикам.
  1. Нечистоплотные граждане снимают квартиру на длительный срок и продают ее по поддельным документам. Чтобы не «попасться на удочку» не поленитесь поговорить с соседями, предложите продавцу совместный поход в ЖЭК. Различные отговорки должны заставить вас утроить усилия по проверке.
  2. Жилье продано нескольким людям. Тут используются копии документов, в том числе заверенные нотариально. Перед подписанием договора требуйте предоставить оригиналы бумаг.
  3. В соответствии с законом некоторые сделки все же требуют непременного привлечения нотариуса. Документ без нотариальной печати, может быть признан недействительным.
  4. Не стоит заигрывать с государством и занижать реальную стоимость квартиры. Существует масса других вариантов, как дешево купить недвижимость. Если договор будет признан недействительным, вы сможете вернуть только ту сумму, что в нем прописана. Если вы имеете право на получение налогового вычета, для расчета будет учитываться цифра, прописанная в договоре.
  5. Чтобы уменьшить выплаты в пользу государства продавцы предлагают заменить договор купли-продажи дарением. Не соглашайтесь. Если договор будет признан недействительным, можно остаться и без денег, и без квартиры. Доказать, что платили деньги вы не сможете, да и сама попытка доказательства будет признанием мошеннических действий.

Мы сделали подборку видео как правильно купить вторичное жилье, которая позволит Вам узнать еще больше деталей и нюансов.

Этот термин означает особенный вид кредитования, где приобретаемый объект сразу же становится предметом залога. Взять ипотеку можно на разные нужды, но в этом контексте мы рассмотрим именно приобретение недвижимости.

Суть заключается в следующем: гражданину выдается некоторая сумма, которую он впоследствии обязуется возвращать вместе с процентами. Гарантией исполнения заемщиком взятых на себя обязательств как раз и является имущество — дом, квартира (земля, авто и т.д.). Отличительной чертой такого кредитования является высокий срок.

Дом под защитой

Процедура покупки квартиры в ипотеку в Сбербанке, «ВТБ24», «Россельхозбанке» и сотне других кредитных учреждений имеет как положительные, так и отрицательные черты. К плюсам относят:

  • 1. Решение квартирного вопроса. Нет нужды копить на жилье годами или снимать угол у чужих людей. Если уж и платить за квартиру, так за свою.
  • 2. Доступность. Если потенциальный заемщик имеет более или менее регулярный официальный доход, он может рассчитывать практически на стопроцентное одобрение заявки.
  • 3. Скорость. Деньги перечисляются тотчас же после улаживания всех формальностей. Вся процедура — от подачи заявки до получения ключей от собственного жилья редко занимает более 3–4 месяцев.
  • 4. Большой выбор. Купить жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке.
  • 5. Льготы. Каждая финансовая организация разрабатывает собственные условия и спецпрограммы для привлечения большего числа заемщиков. Существуют и государственные льготы — использование материнского капитала, ипотека для военнослужащих, кредитные программы для молодежи и другие.
  • 6. Приемлемые проценты. Ставки по ипотеке намного ниже обычного потребительского кредитования.
  • 7. Долгий срок погашения. Заемщикам нет необходимости жить впроголодь. Можно подобрать удобный срок и график возврата средств, при этом привычный уклад жизни не пострадает.

Имеются у такого вида кредитования и недостатки:

  • 1. Огромная переплата. Чем дольше будете пользоваться заемными средствами, тем дороже обойдется квартира. Особенно это заметно на больших сроках — за 45–50 лет можно выплатить трехкратную стоимость жилья.
  • 2. Повышенные требования к документам. При классической схеме их довольно много.
  • 3. Дополнительные платежи, пени, штрафы, комиссии. Многие банки до минимума сводят подобные расходы, но нужно быть внимательным.
  • 4. Первый платеж. Мало какие финансовые организации позволяют купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса. Обычно сумма первого платежа составляет 10–20% цены договора.
  • 5. Прозрачный доход. Для получения ссуды придется доказать платежеспособность.

Оформление ипотеки начинается с внимательного изучения личности самого заемщика. Существует ряд критериев, которым нужно соответствовать. В каждой кредитной организации они свои, но обобщить их можно примерно так:

  • возраст 18–21 год при взятии кредита, при этом не старше 60–75 лет на момент конечного расчета по обязательствам;
  • гражданство РФ (не всегда);
  • прописка на территории РФ (чаще всего);
  • общий трудовой стаж — больше 12 месяцев за предыдущие 5 лет;
  • на последнем предприятии — более полугода;
  • безупречная кредитная история;
  • возможность официально подтвердить доход, хотя бы частично.

Оформление квартиры в ипотеку предполагает соблюдение запросов кредитора касательно самого жилья. Основное требование — рентабельность. Это важно, ведь в случае невыполнения обязательств, банк окажется вынужден отнять жилье для последующей реализации. Отсюда и условия:

  • дом не предназначен под снос;
  • здание не аварийно;
  • строение стоит на бетонном или кирпичном фундаменте;
  • в помещении нет незаконных перепланировок;
  • этажность — более 4-х для зданий после 1991 года постройки и не меньше 2-х для более старых или деревянных строений;
  • имеются все технические коммуникации (свет, вода, газ, отопление, канализация);
  • квартира не находится в обременении или под залогом;
  • при совершении сделки не ущемляются права несовершеннолетних.

Большие сложности в оформлении ипотеки возникнут при попытке приобрести квадратных метров в коммуналке, ветхом доме или строении барачного типа.

Интересно, но получить имущественный вычет возможно и при продаже квартиры.

С 2016 года принято правило: если гражданин продает жилье, принадлежавшее ему менее 5 лет, он обязан отдать государству 13% от вырученных денег. Правда, есть исключения. Платить «оброк» не придется в 3-х случаях:

  • квартира получена в наследство или в дар;
  • недвижимость досталось в результате приватизации;
  • квадратные метры получены по договору ренты.

Также платить не придется, если сумма сделки составила менее 1 млн рублей. Во всех остальных случаях расстаться с частью дохода придется. Однако существует способ снизить расходы. Одним из способов такой экономии является налоговый вычет при продаже недвижимости.

Суть в том, чтобы снизить облагаемую налогом базу на некоторую сумму, максимум 1 млн. Таким послаблением можно пользоваться много раз, но не чаще одного раза в году. Если на протяжении года продается 2–3 квартиры, миллион можно разделить между ними в любых долях.

Существенные пункты

Такой способ приобретения жилья без внесения собственного капитал намного охотнее кредитуется банками. Это вполне объяснимо:

  • приобретается полностью «готовый продукт»;
  • финансовая организация может сразу проверить его стоимость и ликвидность;
  • нет необходимости ждать окончания возведения здания;
  • отсутствует риск вложить средства в долгострой.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

  1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
  2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
  3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Тех, кто заключил договора до начала текущего года защищает страхование долевого строительства. Норма действует с 2014 года и исключает регистрацию ДДУ без договора страхования ответственности застройщика. Правда, касается это только тех организаций, которые ведут свою деятельность в соответствии с ФЗ No214.

Если разрешение на возведение жилого дома было получено компанией до января 2014 года, то норма об обязательном страховании ответственности остается на доброй воле застройщика.

Кто участвует в процессе

Равно, как и в любом договоре стороны, его подписывающие, имеют определенное название. Первое, что должен уяснить для себя человек, решившийся на приобретение жилья, это кто кем является по определению. Основными фигурантами по договору участия в долевом строительстве выступают застройщик и дольщик.

  • заказчик;
  • генеральный инвестор;
  • подрядчик;
  • генподрядчик;
  • девелопер.

Кто из них за что отвечает и в какой степени эти «товарищи» могут влиять на ход работ?

После рассмотрения предоставленных данных ФНС принимает решение о возможности возврата НДФЛ за покупку квартиры. Когда решение будет положительным, заявитель указывает платежные реквизиты счета, куда производится выплата. На перевод денег у налоговиков есть месяц.

Документы

Внимание! Неважно на какую сумму претендует заявитель, возмещению подлежит только реально уплаченный налог. Недополученные средства будут выплачены в следующем расчетном периоде.

Существует способ значительно ускорить выплаты. Правда, налог будет возмещаться частями. Человек просто не станет платить НДФЛ, пока не выберет нужную сумму. Для этого достаточно принести заявление в бухгалтерию предприятия. Вместе с заявлением нужно предоставить уведомление ФНС, что право на возврат средств подтверждается.

С этого времени работодатель перестанет взыскивать НДФЛ до достижения границы положенного возмещения.

Советы по оформлению расписки в получении денег за квартиру

Если разрыв договора происходит по вине застройщика, то кроме возмещения денежных средств дольщику дополнительно выплачивается неустойка. Долевое строительство вполне решает эту проблему, в то время, как обычный договор купли-продажи жилья этот вопрос может не учитывать.

Основанием для выплаты неустойки могут стать те же причины, по которым разрывается договор: нарушение сроков и существенные недостатки (трещина в стене или дыра в полу). Также неустойку можно взыскать и в том случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, нежели указано в договоре.

Самостоятельно подсчитать размер неустойки несложно. Для этого нужно знать:

  • число дней просрочки — отсчитывается от даты сдачи дома, указанной в ДДУ;
  • ставку рефинансирования ЦБ РФ на этот момент — можно посмотреть на официальном портале ведомства;
  • стоимость квартиры — указано в ДДУ;
  • специальный коэффициент — 1/150 для физлиц, 1/300 для юридических лиц.

1/150 х Среф х число дней просрочки х стоимость жилья.

Например, при стоимости договора 2 млн рублей и ставке рефинансирования 8,5% застройщик должен будет выплатить около 1130 рублей за каждый день просрочки.

Понять, сколько возвращается денег, можно и самостоятельно. Сделать это несложно. Главное, понимать сам механизм. Кроме того, в интернете имеются специализированные онлайн калькуляторы, которые смогут автоматически подсчитать данные. Давайте рассмотрим несколько примеров.

Вариант 1 (обычный)

Гражданин А. взял в 2015 году комнату по цене 780 тыс. рублей. Тогда он уплатил НДФЛ на 58 тыс. рублей. А. вправе требовать вычет в размере 780 000*0,13= 101 400 руб. Однако в 2016 ему отдадут всего 58 тыс. В 2017 он выручит еще 43 400 руб.

Если в 2018 гражданин А. купит дом, ценой 2,3 млн, то налоговый возврат он получит на 158 600 рублей.

2 млн (граничная сумма) — 780 тыс. (уже исчерпал) = 1 млн 220 тыс. х 0,13 = 158 600 руб.

В 2014 году М. выкупил таунхаус за 7 млн руб., которые оформил в ипотеку. Общий доход М. за 365 дней составил 2,8 млн руб., с них был удержан НДФЛ – 364 тыс. рублей. За пользование ипотекой М. уплатил в 2014-ом году 186 000.

2 млн * 0,13 = 260 тыс.

186 тыс. * 0,13 = 24 180 руб.

Всего 260 000 24 180 = 284 180 руб.

Причем М. сможет получить сразу всю сумму, ведь она меньше, чем размер НДФЛ, внесенный им в 2014 году. В дальнейшем М. сможет вернуть вычет исключительно по процентам пока не достигнет 390 тыс. рублей.

В 2016 Р. купила домик за 1,8 млн рублей, но 453 026 руб. она оплатила материнским сертификатом. Доход Р. за этот период был 1170 000 руб., с него удержано 152 100 тыс. налога.

1800 000 — 453 026 = 1 346 974 тыс.

1 364 974 * 13% = 175 106 тыс.

Из них 152 100 Р. возместят в 2017, а 23 006 руб. она получит позднее.

Как видите, произвести самостоятельный подсчет имущественного налогового вычета за покупку квартиры несложно. Достаточно лишь внимательно учитывать все обстоятельства.

Как вернуть часть своих средств, уплаченных в качестве налога в бюджет РФ.

Сегодня деньги передают продавцу:

  • наличными;
  • через банковскую ячейку;
  • посредством аккредитива.

Что лучше выбрать? Придется понять, что предусматривает каждый вариант развития событий.

Расчет через банковские ячейки производится как наличным, так и безналичным расчетом. Стороны открывают ее, затем закладывают средства в присутствии работника банка. После проставления подписей на специальных бланках продавец может получить полную сумму денег за сделку, а покупателю передаются права собственности на имущество.

Аккредитив предусматривает обязательства банка по проведению расчетов с продавцами после заключения договора купли-продажи и передачи имущества в собственность продавцу. Подобная услуга предлагается многими банками, но она предусматривает значительную комиссию.

Чаще всего граждане просто пользуются наличным расчетом с выдачей расписки. Обычно подобная процедура проводится в присутствии нотариуса – покупатель передает средства, а продавец пишет документ об их получении. После удостоверения бумаги права собственности на квартиру переходят к новому собственнику. Аналогичным образом проводится расчет по безналу.

Поскольку нарушение сроков — основание для выплаты неустойки, нужно знать, как ее правильно рассчитывать.

Партнеры застройщика

Чтобы претендовать на получение неустойки, в адрес застройщика нужно написать претензию, причем, в 2 экземплярах. Один оставляете в офисе строительной компании, а на втором требуете проставить дату и входящий номер. С этого момента у застройщика есть 10 дней на ответ, который он должен предоставить в письменной форме. Если застройщик отказывается принять претензию, отправьте ее ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

1/150 х С реф х Ц дог х 0,01 х К дн, где

  • С реф — ставка рефинансирования = ключевой ставке Центробанка на текущий момент;
  • Ц дог — цена договора = стоимости квартиры;
  • К дн — количество дней просрочки.

Если ставка Центрального банка меняется, расчет производят несколько раз для каждого показателя, а потом суммируют цифры.

Если договоренность не достигнута, второй экземпляр претензии прикладывают к исковому обращению в суд. Тогда есть шанс взыскать судебные издержки, неустойку, а также штраф.

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.

309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

ФЗ 214 — регулирование правоотношений

С некоторых пор оформление ДДУ в новостройке жестко регулируется на государственном уровне. Связано это с участившимися случаями мошенничества на рынке первичных продаж недвижимости, а также увеличение количества долгостроев и обманутых дольщиков.

Дом в проекте

Нормативный документ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» призван регулировать правовые взаимоотношения между застройщиком и лицом, вложившим собственные либо заемные средства в постройку жилья.

Типовой договор ДДУ по 214-ФЗ 2017 года предусматривает, что в соглашение в обязательном порядке должны быть внесены определенные условия. Отсутствие каждого из них может стать основанием для признания документа недействительным.

В соглашении непременно должны присутствовать:

  • полные и точные реквизиты застройщика, который заключает договор и продает квартиру;
  • сведения о дольщике;
  • максимально точное определение объекта недвижимости: кадастровый номер на землю, схема застройки, план, площадь, число комнат, расположение и метраж других помещений, этаж, расположение относительно остальных квартир, материалы и т. д.;
  • сроки сдачи дома в эксплуатацию и окончательной передачи его вкладчику;
  • общая стоимость помещения, а также фиксированная цена за 1 м2;
  • порядок обеспечения платежей, санкции за несоблюдение сроков оплаты;
  • гарантия на возводимый объект — более 5 лет на здание и не менее 3 лет на коммуникации;
  • число и место, где был составлен договор.

По желанию сторон в документ могут быть внесены дополнительные пункты, необходимые в конкретных условиях. Любые дополнения не могут противоречить нормам закона.

Нормы ФЗ No214 ставят застройщиков в достаточно жесткие рамки. Более всего это касается сроков окончания строительных работ. Согласно требованиям этого документа, дольщики имеют полное право в любой момент получать достоверные сведения о ходе работ.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

  1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
  3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.
Предлагаем ознакомиться  Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Письмо застройщику о готовности принимать квартиру

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы.

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет.

В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится.

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов.

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

В случае, когда дольщик отказался от получения письма и оно было возвращено адресату, застройщик вправе по прошествии 2 месяцев подписать акт самостоятельно.

ДДУ — что это в новостройке? На что обратить внимание при регистрации договора долевого участия (214-ФЗ) в Росреестре

Встречаются недобросовестные застройщики. Они не направляют уведомление дольщикам, а позже сами производят приемку квартир, ссылаясь на то, что нужные сроки вышли. Чтобы обезопасить себя, не полагайтесь на работу почтовой службы. Самостоятельно отслеживайте информацию о степени готовности дома. Для этого можно регулярно посещать сайт застройщика или вступить в соответствующую группу в соцсетях. Так вы точно не пропустите уведомление о встрече дольщиков.

Законодатель неоднократно вносил изменения в закон об участии в долевом строительстве, следуя принципам обеспечения интересов дольщиков и постоянно повышая меру ответственности строительных компаний. Изменения, вступившие в действие в 2017 году, устанавливают еще более жесткие требования в отношении застройщиков.

Сегодня, чтобы привлекать деньги граждан, строительная компания должна владеть минимальным уставным капиталом 2.5 млн. руб. при общем объеме возводимых площадей, не превышающем 1.5 тыс. м 2. При этом в законе установлена прямая зависимость размера капитала от общего объема возводимых объектов. Если застройщик не обладает необходимой суммой, он должен заключить договор поручительства.

Деньги частных инвесторов не может собирать компания, которая находится на стадии банкротства или ликвидации, имеет налоговую задолженность более 25% от всех своих активов или числится в реестрах неблагонадежных поставщиков и участников земельных аукционов.

С 2017 года введена уголовная ответственность для строительных фирм, которые собирают средства с граждан с нарушением норм закона.

Обязательства застройщика по ФЗ 214 заключаются в следующем:

  • Девелопер обязан публично раскрыть всю информацию о себе. Сведения о компании и ее финансовом положении должны быть опубликованы на сайте застройщика. Там же должна быть размещена информация о каждом возводимом объекте:
  1. проектная декларация
  2. разрешение на возведение дома,
  3. правоустанавливающие документы на участок,
  4. проект ДДУ,
  5. сведения о страховании ответственности застройщика
  6. фотографии этапов строительства.
  • Прежде чем заключить договор об участии в долевом строительстве с первым дольщиком, девелопер обязан направить декларацию проекта в уполномоченный орган для проверки ее соответствия требованиям закона.
  • Деньги дольщиков могут расходоваться строго в рамках одного проекта. Застройщик теперь не имеет права перебрасывать полученные от частных инвесторов средства на другие свои объекты.
  • Застройщик обязан страховать свою ответственность. Он должен либо заключить договор поручительства с финансовым учреждением, либо подписать страховой договор.
  • С 2017 года образуется новый компенсационный фонд, куда строительные компании обязаны вносить средства в виде процентов с каждого заключенного ДДУ, 214 ФЗ таким образом страхует дольщиков от невыполнения обязательств застройщиками.

Регистрация в РосРеестре

Долевое строительство (ДДУ)

Федеральный закон No 214 определяет, что регистрация договора долевого участия проводится в безоговорочном порядке. Для этого следует обратиться в Росреестр и предоставить соответствующие документы. Только тот, договор, что прошел процедуру госрегистрации может считаться официально заключенным.

Для регистрации договора участия в долевом строительстве стоит посетить:

  • Региональное управление Росреестра (10 дней для 1-го участника и 5 — для последующих).
  • МФЦ — центр предоставления госуслуг в вашем регионе (дольше на 1–2 дня).

При наличии электронной подписи регистрация ДДУ может проводиться в электронном виде. Нужно воспользоваться сайтом Росреестра и подать заявку. Именно так и делают те, кто приобретает жилье посредством ипотеки. При этом варианте большинство банков предоставляют небольшую скидку по процентной ставке.

Регистрация договора долевого строительства проводится с уплатой госпошлины. Квитанцию о ее уплате необходимо приложить к пакету документов.

Заключительным шагом является заключение основного договора купли-продажи квартиры. Он чем-то напоминает предварительное соглашение.

В документе указываются все особенности сделки, данные о сторонах операции, а также стоимость жилья и его характеристики. Данная бумага проходит процедуру обязательной государственной регистрации.

Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса или МФЦ – это наиболее безопасное решение. Основное соглашение лучше подписывать в присутствии уполномоченных лиц. Так удастся обезопасить и продавца, и покупателя от нарушений действующего законодательства. При себе требуется иметь заранее подготовленный пакет документов, деньги (желательно) и договор купли-продажи.

Как только соглашение подписано, денежные средства оказались у продавца, наступит время заняться государственной регистрацией прав собственности. Она проводится или через МФЦ, или в Росреестре.

Договор купли-продажи вступает в действие с минуты подписания, независимо от того, регистрировался он или нет. Однако для того, чтобы сделка была завершенной требуется регистрация перехода права собственности на жилье.

Сделать это можно в Росреестре. Туда нужно обратиться лично или подать документы используя многофункциональный центр.

Поскольку МФЦ не регистрирует сделки сам, а является только посредником при выборе такого способа сроки удлиняются.

Для регистрации прав на жилье понадобятся:

  • паспорта сторон сделки и их заявления;
  • чек об уплате госпошлины;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • план жилья или кадастровый паспорт;
  • ДКП в 3 экземплярах;
  • разрешение опеки, если один из собственников несовершеннолетний.

После подписания ДКП и заверения его у нотариуса действие переносится в территориальный отдел Росреестра или ближайший многофункциональный центр оказания услуг. Подавать документы на госрегистрацию лучше лично, либо через представителя. В последнем случае придется запастись доверенностью. К заявлению прикладывают:

  • ксерокопии гражданских паспортов продавца и покупателя;
  • ДКП и акт приёма помещения;
  • кадастровый паспорт жилья;
  • чек на оплату государственной пошлины за регистрацию (оплачивает покупатель).

Регистрация проводится в срок 10 дней (рабочих) с момента принятия документов.

Все подготовленные документы самолично, через представителя или при участии почты России передаются в территориальное подразделение Росреестра. Возможна также и регистрация права собственности на квартиру в МФЦ. Зарегистрироваться на нужную дату можно в телефонном режиме или воспользовавшись услугами официального сайта.

Застройщик

Интересно, что служащие МФЦ лишь принимают документы для осуществления регистрации, а затем передают их в управление Росреестра. Вместе с тем они не обязаны проверять правильность заполнения бумаг и устанавливать их подлинность. Вследствие этого случаются ситуации, когда пакет документов оказывается неполным или неправильно заполненным. Все это приводит к задержкам в регистрации, а иногда и отказу в проведении процедуры.

Чтобы избежать подобной ситуации, при подготовке документации лучше обратиться за помощью к нотариусу. Он изучает все нюансы и вправе сам подать бумаги на регистрацию. Можно воспользоваться и услугами других специалистов.

Кроме того, возможна также и электронная регистрация права собственности на квартиру. Такое право является одной из новелл ФЗ-218. Однако, прежде чем подавать документы следует озаботиться получением сертификата цифровой электронной подписи. Такой «ключ» оформляется Удостоверяющим центром и стоит от 3 до 5 тыс. рублей.

Электронная регистрация прав на недвижимое имущество не только удобна, но и выгодна. Госпошлина при проведении процедуры электронным способом составляет всего1,2 тыс. рублей. А электронно-цифровой ключ вам пригодится и в дальнейшем.

Проверить готовность документов в Росреестре можно по номеру расписки. Ее вам выдадут в момент приема документов. Расписка содержит перечень поданных бумаг, номер, присвоенный вашему регистрационному делу и срок к которому будет проведена процедура.

На основании ст. 16 закона No ФЗ-218 период регистрации прав на недвижимое имущество в 2017 году существенно сократился. Количество дней зависит от того, что за договор регистрируется:

  • для ипотечных соглашений — 3 дня (рабочих);
  • для ДКП нотариально заверенных — 5 рабочих дней;
  • для ДКП без удостоверения (в обычной письменной форме) — 7 раб. дней.

Дольщик

Такие данные справедливы только при непосредственной подаче документов в Росреестр. Если оформление гос регистрации прав на недвижимое имущество производится через центр административных услуг (МФЦ), смело прибавляйте к указанному сроку от 2 до 5 дней. Этот период понадобится сотрудникам центра, чтобы передать бумаги по назначению и получить их обратно после регистрации.

В отдельных случаях регистрация происходит не так гладко, как того хотелось бы. Согласно ст. 26 No218-ФЗ у регистратора есть целых 55 причин, чтобы прекратить или приостановить регистрационную процедуру. С полным перечнем можно ознакомиться на сайте Росреестра или же в тексте Закона.

Когда в регистрации отказано, сделка признается несостоявшейся. На практике чиновники, все же, предпочитают просто притормозить процедуру до устранения причин.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это достаточно сложная процедура. Причины для отказа бывают следующие:

  • нестыковка между уже имеющимися и заявленными правами;
  • выявлены ошибки и неточности в предоставленных документах, либо выявлена их подделка;
  • подан не полный перечень бумаг, необходимых для процедуры;
  • регистратор не вовремя получил сведения, запрошенные им по межведомственным каналам связи (от нотариальной палаты, ФНС или ФМС);
  • содержание и форма выражения документа не соответствуют законам РФ (к примеру, в договоре нет одного из существенных условий);
  • не предоставлено согласие третьего лица на проведение сделки в тех случаях, когда оно необходимо (разрешение опекунского совета, согласие супруга или кредитной организации);
  • на объект накладывался арест или обременение и такое ограничение еще не снято;
  • существует судебный спор в отношении объекта недвижимости;
  • при реализации доли в общей собственности не предоставлен отказ от приобретения этой части другими участниками, имеющими на это преимущественное право;
  • не вышел месячный срок для извещения продавцом прочих дольщиков, имеющих приоритетное право на приобретение;
  • в документации, поданной для регистрации и выписке из ЕГРН имеются несовпадения.

Также регистрация отменяется либо приостановливается по заявлению любого из участников сделки или на основании судебного решения.

Если при регистрации был получен отказ, его можно обжаловать в суде в установленном порядке. Осуществить это вправе любой участник сделки, участвовавший в подписании договора. В отдельных случаях до суда можно и не доводить. Решение пересматривается после внесения претензии в Росреестр на основании полученного документа об отказе в регистрации.

Стоимость проверки

Этот пункт является одним из основополагающих в ДДУ. Его отсутствие считается основанием для признания документа недействительным.

Расчетом стоимости договора занимается застройщик, а вкладчику остается согласиться с предложенными условиями или отказаться от подписания документа.

По закону документ должен содержать не только полную стоимость жилья, но и цену каждого квадратного метра. Она должна указываться в национальной валюте. Если в расчетах применяется денежная единица другой страны, в нем обязательно указывается фиксированный курс к национальной валюте на момент подписания соглашения. Причем в договоре прописывается указание о том, что вне зависимости от ситуации на валютном рынке, курс не должен быть изменен.

Стоимость договора возможно изменить только по одной причине — на основании изменения фактического метража квартиры после проведения окончательных обмеров. Размер допустимых отклонений также обозначается в соглашении.

Для проведения соответствующей процедуры граждане обращаются в специализированные компании. Этот прием позволяет получить максимально точную информацию о стоимости имущества.

Если же действовать самостоятельно, придется провести анализ объявлений купли-продажи имущества. Потребуется сравнить самую высокую цену на жилье в конкретном районе с самой низкой, после чего найти среднюю стоимость. К полученной цифре прибавить 20%. Это и будет стоимостью квартиры для самостоятельной продажи.

Если вы решили доверить работу профессионалам нужно знать стоимость услуги. Определенной таксы на проверку юридической чистоты квартиры не существует. Стоимость может варьироваться в пределах от 5 до 50 тысяч рублей. А в некоторых случаях и дороже. Все будет зависеть от стоимости объекта, сложности проверки, региона и даже репутации компании, в которую вы обратитесь.

Спешить с выбором не стоит. Посетите несколько фирм, проконсультируйтесь с теми, кто уже пользовался такой услугой, изучите отзывы в интернете. Это очень важно! От качества проверки зависит правомочность совершенной сделки и ваше спокойствие.

Ну и еще один немаловажный вопрос: сколько стоит оформить доверенность у нотариуса. Услуга эта платная. Стоимость состоит из 2 частей:

  • госпошлины;
  • услуг нотариуса.

Размер государственной пошлины зависит от того, насколько близкому человеку выдается доверенность. Для родственников это 100 руб., прочим — 500 рублей.

Если выписывается доверенность на продажу квартиры, цена у нотариуса будет зависеть от того, какой вид документа составляется и какой вид полномочий по ней делегируется. К примеру, разовая доверенность на получение документов обойдется 200 рублей, а генеральная обойдется около 2000 руб.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Зачем нужно копить на первый платеж

По условиям, прописанным в договоре, платежи вносятся единовременно или частями на протяжении определенного периода времени.

С текущего года законодательно утвержден вариант альтернативных расчетов по ДДУ — счета эскроу. Такой механизм призван дополнительно защитить деньги вкладчиков, и гарантировать возмещение средств в случае разрыва договора.

Подрядчик

Для тех, кто мечтает иметь собственную квартиру, ипотека часто является лучшим выходом из положения. Чтобы получить заемные средства банка, требуется сначала доказать, что намерение серьезно и вы уже накопили определенную сумму на пути к мечте. Размер первого взноса финансовые организации устанавливают по своему усмотрению. Чаще всего, сумма составляет от 10 до 80% стоимости жилья.

Наличие первоначального взноса рассматривается как своеобразная страховка. Если человек не сможет выполнять обязательства, банк отберет жилье, а сумма первого платежа станет своеобразным заработком.

Первым услугу кредитования с нулевым взносом предложил банк «Возрождение». Правда, воспользоваться возможностью можно было лишь в случае приобретения жилья у компании «Интеко». В дальнейшем эстафету подхватили другие кредитные организации. Сегодня можно оформить ипотеку без первоначального взноса в банках «ВТБ 24», «Сбербанк», «Металлинвестбанк», «Райффайзенбанк» и других финансовых учреждениях.

Если вас интересует ипотека без первоначального взноса в Новосибирске Сбербанк или другая кредитная организация, специалисты нашей компании предоставят полную и бесплатную консультацию.

В большинстве случаев справедливо правило: чем больше начальный платеж, тем меньше процентная ставка по ипотеке.

Причем купить квартиру если нет денег можно в ипотеку без первоначального всзноса, как в новостройке, так и на вторичнов рынке жилья

Помощь специалиста – стоит ли её использовать

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Чтобы без проблем осуществить куплю-продажу квартиры с привлечением маткапитала, потребуется обратиться в органы опеки и получить соответствующее разрешение. Далее операция проводится по уже известным нам принципам.

Часто выявление строительных недостатков требует специальных знаний. Поэтому все большую популярность набирает приемка квартиры у застройщика с экспертом. Специалист проведет качественное исследование квартиры и предоставит заключение. В нем он укажет выявленные недостатки и аргументирует их устранение ссылками на конкретные строительные нормы и правила.

Средняя стоимость «экспертной приемки» может обойтись заказчику в 15–20 тысяч рублей. Тратить такие деньги или нет — личное дело каждого. При этом нужно помнить, что стоимость ремонта, на который придется потратиться из-за непрофессионального осмотра, может оказаться существенно выше.

Специалисты нашей компании с удовольствием окажут помощь в приемке квартиры в новостройках Новосибирска и региона. Мы знаем, как правильно оформить смотровой лист и корректно сформулировать претензии к выявленным проблемам. Воспользовавшись помощью наших специалистов вы гарантированно защитите себя от ненужных расходов после приемки помещения.

Сложности с приобретением собственного жилья возникают чаще именно у молодых пар. После заключения брака у молодоженов просто не оказывается средств, достаточных для начала самостоятельной жизни.

По статистике более 80% пар на первоначальном этапе вынуждены жить с родителями или снимать жилплощадь. И тот и другой способ имеют недостатки. Первый достаточно неудобен тем, что разным поколениям сложно найти точки соприкосновения и в семье начинаются конфликты. Второй путь очень невыгоден в материальном плане, ведь аренда стоит дорого.

Альтернативой становится ипотечный кредит, материнский капитал в таком случае может покрыть часть стоимости квартиры. Сертификат семейного капитала используют для:

  • приобретения квартиры в новостройке или во «вторичке»;
  • индивидуальной постройки дома;
  • реконструкции или модернизации уже имеющегося помещения;
  • частичного покрытия расходов должника в рамках ипотечного или жилищного кредитования;
  • участия в долевом возведении нового дома;
  • участия в разнообразных жилищных кооперативах.

Молодые семьи, впервые столкнувшиеся с таким явлением, часто не понимают, как материнским капиталом погасить ипотеку. Процесс кажется сложным и запутанным. Поэтому пары предпочитают расходовать средства на другие, предусмотренные законом цели. Такое решение не всегда оправдано, ведь за счет маткапитала можно существенно снизить сумму заемных средств, а значит, уменьшить размер переплаты по ипотеке.

Те, кто еще сомневается, могут предварительно подсчитать насколько выгодно погашение ипотеки материнским капиталом. Калькулятор, расположенный на нашем сайте, поможет сделать это быстро и максимально точно.

Существует 2 основных варианта приобретения жилплощади посредством оформления ипотеки с материнским сертификатом:

  • выплата первоначального взноса за счет семейных средств;
  • регулярное погашение ежемесячных платежей по уже имеющемуся жилищному кредиту.

В законе предусмотрено правило, согласно которому воспользоваться средствами можно, когда второй ребенок достигнет трехлетнего возраста. Но в случае с кредитованием норма не работает. Воспользоваться деньгами для повышения качества жизни можно не дожидаясь установленного законом срока.

Погашение ипотеки материнским капиталом в 2018 году предлагают многие финансовые организации. Перед тем, как оформить ссуду, следует внимательно изучить все продукты, предлагаемые банками. Обращайте внимание на:

  • годовую процентную ставку;
  • срок кредитования;
  • размер первого взноса;
  • минимальную сумму, которая может быть выдана под материнский сертификат;
  • пени, штрафы, моратории на просрочку и другие «репрессии».

Средства семейного сертификата разрешается направлять исключительно на оплату целевого жилищного займа или ипотеки. Сам договор ипотеки может заключаться до возникновения права получения материнских денег или после него. Интересно, что участниками сделки признаются и мама, и отец.

Не все кредитные учреждения работают с маткапиталом. Поэтому о такой возможности следует узнавать заранее. В реальности направить деньги на возмещение части уже существующего долга намного проще, чем привлечь материнский сертификат для получения нового кредита.

ФЗ-214

Термином определяется специальная государственная программа, разработанная для улучшения демографических показателей и материальной поддержки семей с детьми. После рождения (усыновления) второго малыша родители получают от государства своеобразную дотацию, призванную улучшить финансовое положение семьи.

По состоянию на 2018 год размер такой помощи составляет 453 026 рублей, однако не исключено, что в дальнейшем сумма будет индексирована. Истратить деньги можно строго по назначению:

  • на образование (кружки, секции, детсад, платные лицеи, техникумы и ВУЗы);
  • добавку к пенсии мамы;
  • приобретение жилья с обязательным выделением младшим членам семьи долей в собственности.

Если сертификат тратится на покупку жилья, квартира под материнский капитал обязательно оформляется в собственность не только папы и мамы, но и детей. Исключений из этого правила практически не бывает.

Исходя из сказанного выше следует, что тем, кто интересуется, можно ли продать квартиру, купленную на материнский сертификат, придется очень плотно соприкоснуться с опекунским советом. Без одобрения и разрешения этого государственного органа реализовать квадратные метры не получится. Чтобы получить вожделенное согласие, родителям придется доказать, что:

  • условия проживания детей останутся без изменений или улучшатся;
  • за малолетними будет закреплена доля собственности, в размере не меньшем, чем имелась в отчуждаемой квартире.
Предлагаем ознакомиться  Образец доверенности на представление интересов физического лица в тсж

Только на таких условиях разрешается продажа квартиры, купленной на материнский капитал. Условия жизни и санитарные нормативы в приобретенной квартире опекунский совет проверит обязательно.

Отсюда следует, что даже если вы очень нуждаетесь в деньгах, не получится продать большую квартиру и съехать в жилье поменьше. Также невозможно будет продать хорошую квартиру в Новосибирске и выехать в поселок «на краю географии». Сотрудники опеки вряд ли это позволят.

Если предстоит нелегкая процедура под названием «продажа квартиры с материнским капиталом», пошаговая инструкция будет зависеть от того, как именно приобреталось жилое помещение. Существует 2 варианта:

  • реализация жилья без обременений;
  • продажа квадратных метров, купленных в ипотеку.

Расписка при подаче документов на госрегистрацию

В нормативах не указано кто именно должен проводить процедуру регистрации. Конечно, лучше всего делать это лично, но можно доверить этот момент другому лицу, имеющему соответствующие полномочия. Документы для регистрации ДДУ в Росреестре понадобятся следующие:

  • гражданский паспорт вкладчика;
  • ДДУ со всеми имеющимися приложениями или дополнениями;
  • письменное заявления от сторон о проведении регистрации ДДУ;
  • согласие супруга (при его наличии) на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • договор залога (при взятии ипотеки);
  • описание возводимого объекта в краткой форме;
  • чек об уплате государственно пошлины;
  • доверенность с отметкой о нотариальном заверении, если документы подаются через представителя.

Также застройщик дополнительно должен предоставить разрешение на ведение строительства. Проектную декларацию и бумаги, подтверждающие страхование гражданской ответственности.

При подаче заявки

  • анкета-заявка;
  • гражданский паспорт;
  • любой дополнительный документ для удостоверения личности (загранпаспорт, СНИЛС, военный билет, права, пенсионное удостоверение);
  • справка об официальных доходах (2-НДФЛ, вариант по фирме кредитной организации, другой документ по согласованию с банком);
  • управленческая отчетность и копии налоговых деклараций (для ИП);
  • справка об участии в программе НИС (для армейцев);
  • копия всех страниц трудовой книжки с печатью и подписью руководителя на каждом листе;
  • бумаги, подтверждающие ликвидность залога (если он есть);
  • декларация 3-НДФЛ для подтверждения сторонних доходов;
  • ИНН;
  • сертификаты на владение акциями, облигациями и прочими ценными бумагами (если есть).
  • документ о заключении брака;
  • свидетельства о рождении детей.
  • документ (сертификат) из ПФ РФ о наличии маткапитала;
  • выписку об остатке денег на счету материнского капитала.

В дополнение банк потребует документы по собственному усмотрению. К ним относится:

  • характеристика с места работы;
  • дипломы об образовании;
  • копии паспортов тех, кто проживает вместе с заемщиком;
  • форма No9 о подтверждении регистрации места проживания;
  • выписка из ПФ о размере пенсии, если совместно с заемщиком живут пенсионеры;
  • другие документы.

Документы на жилье

Независимо от того, в какой программе вы участвуете, после предварительного одобрения заявки банк дополнительно потребует:

  • правоустанавливающие свидетельства на жилье (справки, договоры, акты, свидетельства прав собственности);
  • паспорт продавца или правомочны документы для представителя;
  • экспертную оценку;
  • выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт на помещение и другие документы БТИ (экспликация, разрешение на перепланировку, другие);
  • справку из жилконторы с точным указанием лиц, прописанных в квартире;
  • письменное (лучше заверенное нотариально) согласие всех, прописанных в помещении;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • нотариально заверенное согласие «второй половинки» на проведение сделки;
  • документы на детей (свидетельства о рождении, усыновлении, взятии под опеку);
  • разрешение органов попечительства и опеки на продажу жилья;
  • справка из Росреестра об отсутствии ареста и обременения на жилье;
  • подтверждение того, что продавец получил первый взнос (чек, расписка, выписка из счета).

Если перечень показался слишком большим или вы просто не имеете времени собирать документы, ипотеку часто можно оформить, предоставив только паспорт и другой дополнительный документ. Правда, ставки в этом случае будут повышенными, а первый взнос придется уплатить не менее 35–40%.

Получение НДФЛ вычета при покупке жилой недвижимости сопряжено с бумажной волокитой. Чтобы воспользоваться правом придется собрать целый «ворох» бумаг.

Для налоговой

  • заявление;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • 2-НДФЛ с каждого места работы;
  • ДДУ в новостройке или документ купли-продажи;
  • 3-НДФЛ декларация;
  • акт о передаче жилья и/или свидетельство о собственности;
  • платежки о внесении денег в счет уплаты жилья или затратах на отделку:
    • расписки;
    • выписки со счетов;
    • корешки приходных ордеров;
    • чеки кассовые и/или товарные;
    • акты приема-передачи денег;
  • соглашения (акты) о приобретении стройматериалов, с указанием реквизитов продавца;
  • ипотечный договор справка из финансового учреждения об уплаченных %, когда оформлялась ипотека;
  • свидетельство о рождении ребенка, если квартира оформлялась в его собственность;
  • решение об установлении опеки, когда жилье приобреталось опекунами лица, не достигшего 18 лет.

Дополнительно могут потребоваться и другие бумаги. Об этом лучше заранее поинтересоваться у сотрудников ФНС. Например, потребуется заявление о перераспределении вычета между женой и мужем, если имеет место зарегистрированный брак или имущество приобреталось в долевую собственность.

Объект строительства

Дополнительно потребуется заявление на выплату средств с указанием реквизитов расчетного счета, чтобы перевести деньги.

Пакет документов для требования имущественного вычета с помощью работодателя не слишком отличается. Это и понятно, ведь подавать бумаги все равно нужно в налоговую.

Различие в том, что при получении утвердительного ответа счет открывать не нужно. Достаточно написать заявление в бухгалтерию и добавить к нему уведомление из ФНС о том, что вычет разрешен.

Как быстрее продать квартиру? Пошаговая инструкция поможет справиться с поставленной задачей.

Немаловажным моментом (иногда и самым трудным) является сбор и подготовка пакета документов для заключения соглашения купли-продажи. Что пригодится для реализации поставленной задачи?

  • удостоверение личности продавца;
  • свидетельство о правах собственности на квартиру (с 2017 года – выписку из ЕГРН);
  • технический паспорт на имущество;
  • кадастровый паспорт (при наличии, с 1.01.2017 г. не выдается);
  • выписку из лицевого счета;
  • справку из домовой книги;
  • справку о составе семьи (с информацией о зарегистрированных в жилье гражданах);
  • договор купли-продажи.

Но это еще не все. Предложенный пакет документов помогает продать квартиру, если ей владеет только один человек. Но такое, как правило, бывает не так часто. Соответственно, приходится собирать дополнительные справки. Какие именно?

Их перечень будет зависеть от конкретной ситуации. Порядок продажи квартиры самостоятельно 2018 года мало чем отличается от действий в другое время. Основной задачей является подготовка соответствующей документации.

Дополнительно гражданам могут пригодиться следующие бумаги:

  • разрешение от кредитора на сделку (при ипотеке);
  • ипотечный договор (если планируется продажа ипотечного жилья);
  • разрешение супруга на сделку (когда речь идет о совместном имуществе);
  • согласия от всех собственников жилья на операцию (если у квартиры несколько хозяев);
  • свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников);
  • разрешение от органов опеки на сделку (если квартирой или долей в ней владеет ребенок).
  • доверенность (если продавец действует через представителя).

На самом деле все не так трудно, как кажется. И, если заранее начать подготовку к сделке, а также договориться о продаже с другими собственниками жилья, никаких проблем не произойдет.

До того, как подписывать договор купли-продажи, нужно убедиться, что сделка проводится в правовом поле. Стоит оговориться, что покупатель здесь несет больше рисков, нежели продавец. Ведь после аннулирования сделки вернуть деньги назад в полном объеме будет затруднительно.

До того, как подписывать какие-либо соглашения, покупатель вправе ознакомиться с такими документами:

  1. Удостоверение личности продавца, а если их несколько, то каждого из них. Лучше изучить не только паспорт: СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет. Подделать все сразу затруднительно.
  2. Основание, по которому возникло право собственности (ДДУ, рента, дарственная, ДКП, другое).
  3. Техдокументация на квартиру (кадастровый и тех. паспорт, экспликация, справки и выписки БТИ).
  4. Разрешение органов попечительства, если собственник или житель квартиры — несовершеннолетний.
  5. Разрешение на сделку (нотариальное) от «второй половинки» собственника.
  6. Свидетельство о браке, чтобы убедиться, что недвижимость куплена до/после возникновения супружеских отношений.
  7. Выдержка из домовой книги для установления лиц, зарегистрированных в помещении.
  8. Расширенную справку из лицевого счета, для исключения задолженностей по коммунальным платежам.

Приемка квартиры от застройщика начинается, как ни странно, совершенно в другом месте — в офисе компании. Прежде чем начинать исследовать помещение с лампочкой, уровнем и рулеткой, следует удостовериться в наличии всех разрешительных документов. На руках у застройщика должны быть:

  • решение о принятии строения госкомиссией;
  • справка о присвоении возведенному объекту почтового адреса.

Посетить офис застройщика обязаны все, кто включен в договор долевого участия. Все участники обязательно должны предъявить оригиналы паспортов. Если кто-либо из участников процесса по уважительной причине не может присутствовать на встрече, необходимо заранее найти «заместителя» и оформить на него нотариальную доверенность. Нужно уведомить застройщика о такой замене, ведь ему предстоит внести изменения в некоторые документы.

Когда бумажные формальности улажены назначается дата осмотра помещения. Все обнаруженные дефекты вписываются в смотровой лист, на основании которого составляется акт-претензия. Документ содержит:

  • имя, фамилию и паспортные данные дольщика;
  • полные реквизиты компании-застройщика;
  • точный адрес квартиры с указанием подъезда и этажа;
  • метраж;
  • указание типа отделочных работ;
  • перечень выявленных недочетов и конкретные сроки их устранения;
  • гарантийные обязательства;
  • место и дата составления.

Если будущий собственник и застройщик подписали ДДУ, их отношения регулируются No214-ФЗ. В соответствии с этим документом в случае выявления недостатков предпринимаются такие меры (на выбор):

  • устранение недочетов;
  • уменьшение расчетной стоимости договора на сумму устранения дефектов;
  • денежная компенсация расходов на переделку.

Как проверить?

Если вы будете подавать документы не лично, а с привлечением посредника, необходимо обязательно убедиться, что регистрация была доведена до конца. Для этого следует внимательно изучить ДДУ после получения. В нем должна содержаться соответствующая отметка.

Чтобы полностью исключить все сомнения, можно дополнительно просмотреть выписку из ЕГРП. Дополнительные сведения о регистрации ДДУ можно запросить в МФЦ или на портале Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». В открывшемся окне достаточно вписать кадастровый номер из договора и нажать «Создать запрос».

А как проверить что застройщик вправе заключать ДДУ? Для этого также имеется несколько признаков, проверить которые необходимо как можно раньше. Итак, купить квартиру по ДДУ от застройщика и не попасть в ловушку можно, если соблюдены такие условия:

  • имеется официальное разрешение на сооружение жилого дома;
  • на сайте строительной компании или в органах печати была размещена информация о возведении объекта;
  • строительная организация может официально подтвердить свое право на использование земли (собственность или аренда);
  • по первому требованию вкладчик может ознакомиться с любыми интересующими его документами или они выложены в открытом доступе.

Регистрация ДДУ

Квартиры на вторичном рынке — любимая сфера деятельности аферистов. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не потерять деньги и не оказаться обманутым? Юридическое изучение чистоты жилья — дело достаточно сложное и дотошное. Конечно, можно обратиться в агентство недвижимости. Но, во-первых, это достаточно дорогая процедура, во-вторых, стопроцентной гарантии вам все равно никто не даст. Чтобы проверить результат работы, клиенту необходимо понимать на что обращать внимание.

Делать это или нет, решайте сами. Стоит понимать, что риэлтор будет проделывать все действия, описанные выше. Он обратится в те же инстанции и отправит те же запросы. Единственное отличие заключается в том, что профессиональный посредник знает, куда смотреть. Он понимает, где могут обнаружиться несоответствия, какие способы и приемы часто используют мошенники. При обнаружении несоответствий в бумагах он знает куда нужно обращаться дальше.

По завершении проверки риэлтор составит для клиента отчет, где укажет все выявленные недостатки и даст рекомендации по проведению сделки.

Переуступка прав по Договору долевого участия (ДДУ)

Инвестиции в долевое строительство Новосибирска осуществляются на разных этапах возведения дома. Иногда требуется отказаться от собственных прав на жилплощадь и передать эту возможность другому лицу. Сделать это позволяет договор переуступки долевого строительства.

По этому документу новый владелец получает тот же объем прав, что и предыдущий. Согласно No214-ФЗ, а точнее, статьи 11 этого закона переуступка в долевом строительстве проводится на следующих условиях:

  • средства по оплате ДДУ внесены полностью или долг переводится вместе с подписанием нового соглашения;
  • имеется согласие застройщика, ведь он является обязательным участником сделки;
  • проводится госрегистрация ДДУ с новым участником процесса.

Поэтому если вы хотите поучаствовать в процессе, именующемся «долевое строительство», переуступка прав может стать не лучшим решением.

Итак, что такое переуступка квартиры в новостройке? Этот вариант не признается инструментом купли-продажи объектов недвижимости. Продать квартиру по переуступке в строящемся доме означает лишь сменить дольщика в соглашении, заключенном со строительной фирмой. Новый покупатель, собираясь купить квартиру по переуступке в новостройке, приобретает не саму жилплощадь, а исключительно право востребовать свою долю у застройщика по завершении строительных работ и введении здания в эксплуатацию.

Юридически переуступка — это цессия. Стороны также именуются по-иному:

  • цессионарий — покупатель;
  • цедент — продавец.

Какую же роль играет договор переуступки? Что такое права на квартиру? Суть достаточно проста.

Стоимость ДДУ

Человек, принявший решение купить жилье (новостройку), заключает со строительной организацией договор и вносит деньги еще на стадии котлована. Это выгодно обеим сторонам. Застройщик получает деньги на возведение многоквартирного дома, а дольщику новая жилплощадь обходится дешево. С течением времени риск «заморозки» строительства падает, а стоимость квадратных метров увеличивается.

Если дольщик передумал, или изначально не хотел жить в помещении, есть 2 пути:

  • подождать окончания строительства, получить право собственности и реализовать жилье на вторичном рынке;
  • перепродать жилье в недострое.

Поскольку дом не построен, а продать то, чего не существует, невозможно, заключается договор переуступки права требования. Соглашение позволяет будущему владельцу купить жилье существенно дешевле, а начальный соинвестор возвращает деньги с некоторым приростом, не дожидаясь окончания работ.

Целью продажи квартиры по переуступке выступает не только извлечение прибыли. Обстоятельства бывают разными: срочная нужда в деньгах, переезд в другой город или страну, развод и дележ имущества.

Намного хуже, когда договор переуступки квартиры в строящемся доме заключается из-за недобросовестности застройщика. Конечно, продавцы не расскажут об этом покупателю, так что при заключении сделки нужно быть внимательным.

Переуступка квартиры в новостройке — это особенный вид соглашения. Он заключается в перерегистрации ДДУ на нового владельца. Документ признается основанием для оформления квадратных метров в собственность.

Переуступка прав — это продажа третьему лицу возможности стать владельцем жилья. Заключение соглашения возможно на любом этапе возведения дома до момента введения его в эксплуатацию и оформления первоначальным инвестором права собственности.

Чтобы детально разобраться, что такое договор переуступки и понять тонкости его реализации, рекомендуем внимательно изучить законодательные нормы:

  • № 214-ФЗ — документ от 30.12.04, регламентирует участие дольщиков в постройке домов, обозначает полномочия, гарантии и ответственность сторон;
  • ГК России ст. №388 — описывает основные положения продажи квартиры по переуступке (что это значит, каким образом реализуется);
  • ГК России ст. №389 — регламентирует особенности покупки квартиры в строящемся доме по цессии;
  • ГК России ст. №390 — прописывает ответственность лица, осуществляющего продажу квартиры по переуступке прав по ДДУ.

Расторжение ДДУ

Существует несколько вариантов, когда вероятно расторжение договора долевого строительства. Причем отказаться от выполнения условий могут обе стороны.

В этом вопросе законодательство находится на стороне вкладчика. Он имеет больше поводов для отказа от дальнейшего исполнения обязательств:

  • сроки постройки и передачи здания в эксплуатацию нарушены и просрочка составляет более 2 месяцев;
  • качество работ не отвечает заявленному и вкладчик предъявляет существенные претензии.

Застройщик вправе инициировать расторжение долевого строительства, если вкладчик не внес своевременную оплату оговоренного взноса. В отдельных случаях задержка возможна, но ее срок не должен превышать 2 месяца.

Для расторжения договора вкладчик обязан направить уведомление в адрес застройщика. В нем необходимо указать причину и отметить, что соглашение разрывается в одностороннем порядке. Датой окончания действия документа считается день отправки письма. Теперь на протяжении 20 календарных дней застройщик обязан возвратить на счет дольщика суммы, ранее уплаченные им по договору.

Бывает, что по какой-то причине договор приходится расторгнуть. Сделать это можно по соглашению сторон или решению суда. Распространенные причины:

  • покупатель не передал деньги продавцу;
  • на недвижимость предъявляют претензии третьи лица;
  • продавец не снял квартиру с учета;
  • обнаружилось несоответствие в документах;
  • сделка совершалась по принуждению;
  • другое.

Расторжение договора непременно проводится в письменной форме. После этого жилье возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Сделка аннулируется.

Фонд

Многие граждане, желающие принять долевое участие в покупке квартиры, хотели бы получить максимально защищенный договор ДДУ. На что обратить внимание? 2017 год внес в этот вопрос свои коррективы.

Практика предыдущих лет показала, что традиционное страхование гражданской ответственности застройщика является не вполне эффективным. Поэтому с 1.01.2017 при возведении новых объектов каждый застройщик обязан вносить определенные суммы в фонд участников долевого строительства. Все деньги, накопленные в этом фонде будут использованы для компенсационных выплат тем вкладчикам, которые пострадали от внезапного банкротства застройщика.

Еще одной статьей расходов фонда может являться продолжение финансирования строительства. В этом случае компенсация будет выплачена новому застройщику, принявшему на себя обязательства закончить возведение здания взамен обанкротившегося «товарища».

Для тех, кто собирается купить квартиру ДДУ такое нововведение весьма ценно:

  1. Во-первых, есть реальная возможность все же достроить дом, даже если первоначальный застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, управлять деньгами фонда будут не частные страховые компании, а госструктура, а значит, вероятность того, что средства никуда не исчезнут, повышается.
  3. Ну и в-третьих, сама процедура выплат компенсации по сравнению со страхованием стала намного понятнее и проще.

Советы

Любой договор имеет множество нюансов. Не стал исключением и ДДУ 214-ФЗ, на что обратить внимание при подписании этого документа? Вот несколько основных моментов:

  1. Если регистрацию и подписание договора проводит не сам застройщик, а его представитель, убедитесь в том, что он имеет для этого законные основания. Таковыми могут считаться нотариально заверенные доверенности. Внимательно изучите документы и разберитесь, какие именно полномочия делегированы представителю.
  2. При подписании договора убедитесь в том, что он содержит пункт, гласящий о невозможности самовольного изменения застройщиком любой документации.
  3. Внимательно изучите список форс-мажорных случаев. Удостоверьтесь, что он состоит из действительно «непреодолимых» препятствий и не содержит ничего лишнего.
  4. Проверьте, чтобы договор содержал утверждение, что объект не считается качественно возведенным до того момента, пока не будет введен в эксплуатацию.
  5. В ДДУ не должно содержаться пунктов о заключении дополнительных соглашений с третьими лицами, к примеру, с конкретной управляющей компанией.
  6. Убедитесь в том, что вы четко уяснили, что такое долевое строительство квартир, и какие важные пункты должен содержать договор. Если обнаружится отсутствие хотя бы одного из них, застройщик будет иметь основания признать документ недействительным.
  7. Запомните, что ДДУ набирает силу не после подписания, а с момента госрегистрации. Так что отдавать деньги застройщику до этого момента может быть опасно.
  8. Поскольку ДДУ не имеет четкой, законодательно установленной формы, многие застройщики изобретают для него собственные пункты, совершенно невыгодные для вкладчика. Обнаружить их самостоятельно чаще всего не представляется возможным. Выходом из ситуации может стать привлечение юриста, специализирующегося именно в этой области. Его консультация будет стоить намного дешевле, нежели возможные последствия от подписания договора с «подводными камнями».

Еще один момент на который стоит обращать внимание — это подсудность по ДДУ. В соответствии с законодательством вкладчик имеет право самостоятельно выбрать суд для подачи искового заявления. Чтобы лишить граждан такой возможности некоторые застройщики закрепляют в ДДУ адрес конкретного учреждения.

Посещение суда, указанного застройщиком, может быть совершенно невыгодно для дольщика. К примеру, судебный орган может располагаться по месту регистрации застройщика, в другом городе или регионе. Подписывая такой ДДУ, дольщик автоматически соглашается с предложенными «правилами игры». Впоследствии это может стать существенным препятствием для подачи иска в выбранный суд.

Платежи по ДДУ

ДДУ — достаточно сложный документ, имеющий огромное количество нюансов. Не стоит слишком доверять обещаниям застройщиков, ведь их основная задача заключается в том, чтобы «выбить» из вас деньги. Чтобы максимально обезопасить себя лучше всего воспользоваться консультативными услугами опытных специалистов. Только так вы сможете быть уверены, что ваши деньги не будут потрачены впустую.

Мы сделали подборку видео о покупке квартиры в ипотеку, которая позволит Вам узнать еще больше деталей и нюансов.

При попытке получить налоговый возврат случаются различные ошибки. Чаще всего так происходит потому, что граждане просто не хотят разбираться в тонкостях законодательства.

Ошибка первая

Получить вычет налога з приобретение жилья может любой человек.

Это не так. Если внимательно прочесть статью, можно понять, что возмещение части налога доступно лишь тем, кто уплачивал его ранее. Это означает, что человек должен иметь официальную работу, либо иной доход, облагаемый НДФЛ.

Ошибка вторая

Неверно заполненная декларация 3-НДФЛ.

Несоответствие обычно проявляется там, где требуется указать год возникновения права на вычет. Запомните: при покупке по ДДУ – это год получения акта передачи квартиры, а при ДКП – год регистрации свидетельства о собственности.

Ошибка третья

Отсутствие документов, подтверждающих право на реверс налога.

Если планируете оформлять вычет, скрупулезно собирайте все справки и квитанции. Особенно этот вопрос актуален, когда кредит оформлялся в мелком банке. В случае ликвидации такого учреждения получить документы будет проблематично.

Ошибка четвертая

Пакет документов ДДУ

Цена договора.

Бывают случаи, когда в документах указывается меньшая стоимость жилья, нежели на самом деле. Делают это для снижения размера налога, который должен уплатить продавец. В этом случае налоговый вычет будет рассчитываться от той цифры, что указана в документах, и покупатель потеряет значительную часть выгоды.

Ну и самая большая ошибка налогоплательщиков заключается в том, что они слишком доверяют сотрудникам ФНС и принимают полученный отказ как «истину в последней инстанции». Такая позиция в корне неверна. Если вы уверены, что имеете право на получение вычета, обжаловать отказ можно и нужно. Для начала стоит подать жалобу в тот же фискальный орган, который и вынес отрицательное решение.

Давайте рассмотрим неудачные примеры объявлений, образец которых встречается в различных источниках:

  1. Не используйте сокращений. Покупатель должен получать приятные эмоции от прочтения, а не участвовать в разгадывании головоломки.
  2. Не пишите пространное сочинение на тему «Моя квартира самая лучшая». Длинный опус также никто читать не станет.
  3. Текст должен раскрывать преимущества жилья, но не быть слишком длинным. Для ориентира за максимум примите 1/4 страницы формата А4, набранную стандартным шрифтом (Times New Roman 12–14).

Существует несколько моментов, которые практически невозможно проверить:

  1. Полномочия нотариуса на момент проведения сделки. Если нотариус лишен полномочий за какие-либо провинности, документы им удостоверенные, считаются недействительными.
  2. Наличие внебрачных детей или лиц, имеющих обязательную долю в наследстве. Споры часто решаются в пользу обиженного наследника и все возвращается назад. Продавцу выдаются новые правоустанавливающие документы и доли наследства делятся по-новому.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, настаивайте на внесении в договор дополнительных пунктов. В них оговорите, что в случае обнаружения неучтенных наследников, продавец обязуется самостоятельно нести финансовые потери.

Не забудьте указать в договоре, что все долги по коммунальным платежам, начисленные до даты подписания договора, продавец оплачивает самостоятельно.

И помните! Любое нежелание продавца отвечать на вопросы дает повод хорошо задуматься и утроить усилия по проверке юридической чистоты квартиры. А если продавец отказывается предоставить какие-либо справки и торопится с оформлением — лучше поискать более подходящий вариант.

Adblock detector